Wenn Sie eine Immobilie als Vermieter besitzen, dann haben Sie vielleicht schon davon gehört: die AfA - Absetzung für Abnutzung. Doch viele Eigentümer machen Fehler, die ihnen tausende Euro an Steuervorteilen kosten. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Tabellen und einem klaren Plan können Sie jedes Jahr ordentlich abschreiben - ohne dass das Finanzamt später nachfragt.
Was ist die AfA eigentlich?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist kein Bonus, kein Geschenk, kein Steuertrick. Sie ist ein gesetzlich verankertes Recht. Gebäude verlieren mit der Zeit an Wert. Dachziegel altern, Heizungen werden alt, Fassaden bröckeln. Diese Abnutzung zahlt der Staat steuerlich aus - denn Sie als Eigentümer tragen diesen Wertverlust ja auch finanziell. Der Grundstückswert hingegen bleibt bestehen. Der Boden unter Ihrem Haus wird nicht abgenutzt. Deshalb: Nur das Gebäude, nicht das Grundstück, kann abgeschrieben werden.
Das ist der Kern: Sie dürfen den Anteil des Gebäudes über die Zeit steuerlich absetzen. Je mehr Sie abschreiben, desto weniger Einkommensteuer zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen. Laut einer Studie der RWI Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (2023) sparen Vermieter mit korrekter AfA-Nutzung im Durchschnitt 12 bis 18 % ihrer steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Das klingt nach viel? Ist es auch.
Wie berechnet man die AfA?
Die Formel ist einfach: Anschaffungskosten × Gebäudewertanteil × Abschreibungssatz.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 €. Ein Gutachten zeigt: 70 % davon entfallen auf das Gebäude, also 280.000 €. Der Abschreibungssatz liegt bei 2 % pro Jahr (typisch für Gebäude nach 1924). Dann rechnen Sie: 280.000 € × 0,02 = 5.600 € pro Jahr. Das ist Ihr Abschreibungsbetrag. Er wird von Ihren Mieteinnahmen abgezogen. Wenn Sie 15.000 € Miete einnehmen, zahlen Sie Steuern nur auf 9.400 €. Der Rest ist steuerfrei - weil er als Wertverlust gilt.
Wichtig: Die Anschaffungskosten umfassen nicht nur den Kaufpreis. Dazu gehören auch:
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Renovierungen direkt nach dem Kauf
Alles, was Sie direkt mit dem Erwerb oder der Instandsetzung verbindet, zählt. Aber: Reparaturen nach der ersten Nutzung? Das sind Betriebskosten. Die dürfen Sie nicht als AfA absetzen - sondern als Werbungskosten. Das ist ein wichtiger Unterschied.
Welcher Abschreibungssatz gilt für Ihr Gebäude?
Der Satz hängt vom Baujahr ab. Hier die aktuelle Übersicht (Stand 2026):
| Baujahr | AfA-Satz p.a. | Nutzungsdauer | Gültig ab |
|---|---|---|---|
| vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre | 1922 |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre | 1922 |
| ab 01.01.2023 | 3 % | 33 Jahre | 01.01.2023 |
Wenn Sie eine Wohnung nach dem 1. Januar 2023 gekauft haben, dürfen Sie 3 % pro Jahr abschreiben - das ist der höchste Satz seit Jahrzehnten. Das ist ein echter Vorteil für Neubauten.
Degressive AfA - lohnt sie sich?
Seit dem 1. Oktober 2023 gibt es eine neue Option: die degressive Abschreibung. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Sie dürfen in den ersten Jahren mehr abschreiben - und danach weniger. Für Neubauwohnungen, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 unterschrieben wurde, können Sie im ersten Jahr bis zu 5 % des Anschaffungswertes absetzen. In den Folgejahren dann 5 % vom verbleibenden Restwert.
Beispiel: Sie kaufen eine Neubauwohnung für 400.000 €. Der Gebäudewert ist 280.000 €. Im ersten Jahr dürfen Sie 5 % davon absetzen: 14.000 €. Im zweiten Jahr 5 % von 266.000 € (280.000 - 14.000), also 13.300 €. Und so weiter.
Das klingt verlockend - und ist es auch, wenn Sie hohe Einkünfte haben und die Immobilie nur kurz halten. Aber: Die Wahl ist bindend. Sie können später nicht mehr zur linearen AfA zurückwechseln. Und über die gesamte Laufzeit hinweg ergibt die degressive AfA oft weniger Vorteile als die lineare - nur die ersten Jahre sind stärker entlastet. Experten wie Prof. Dr. Wolfgang Scherf warnen: „Viele investieren in die degressive AfA, ohne die langfristige Wirkung zu prüfen.“
Der größte Fehler: Grundstück und Gebäude verwechselt
Die häufigste Fehlerquelle? Die falsche Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude. In über 40 % der Fälle, die von Steuerberatern dokumentiert werden, ist die Aufteilung nicht dokumentiert oder nicht plausibel. Das Finanzamt prüft das. Und wenn es keine vernünftige Begründung gibt, streicht es die gesamte AfA - oder nur einen Teil davon.
Was tun?
- Im Kaufvertrag sollte der Gebäudewert explizit genannt sein.
- Wenn nicht: Ein Gutachten von einem Immobilienexperten oder Sachverständigen ist Pflicht.
- Ein pauschaler Wert von 70 % ist oft akzeptiert - aber nur, wenn er plausibel ist. Ein altes Haus in der Innenstadt mit kleinem Grundstück? Vielleicht 80 %. Ein Neubau mit großem Garten? Vielleicht nur 60 %.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor aus Berlin kaufte 2023 eine Wohnung für 450.000 €. Im Vertrag stand nur „Gesamtpreis“. Er nahm 75 % als Gebäudewert. Das Finanzamt lehnte 12.000 € Abschreibung ab - weil kein Gutachten vorlag. Er musste nachzahlen, mit Zinsen. Das hätte er vermeiden können.
Wann beginnt die Abschreibung?
Nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Nicht mit der Zahlung des Kaufpreises. Sondern mit dem Übergabetermin: Wenn Sie die Schlüssel bekommen und die Wohnung nutzen können. Das ist der Startpunkt. Wer schon im Januar abschreibt, obwohl die Wohnung erst im Mai bezogen wird, macht einen Fehler - und riskiert eine Prüfung.
Und: Die Abschreibung läuft kontinuierlich - auch wenn die Wohnung leer steht. Selbst wenn Sie sie nicht vermieten, dürfen Sie weiter abschreiben. Die Steuerbehörden sehen das als Wertverlust an - unabhängig von der Nutzung.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie die gesamte abgeschriebene Summe wieder „nachversteuern“. Das nennt man „Rückversteuerung“. Beispiel: Sie haben 30.000 € AfA abgesetzt. Beim Verkauf erzielen Sie einen Gewinn von 50.000 €. Dann müssen Sie die 30.000 € als steuerpflichtigen Gewinn hinzurechnen. Sie zahlen also Steuern auf 80.000 € - nicht nur auf 50.000 €.
Das ist kein Nachteil, sondern fair. Sie haben ja jahrelang Steuern gespart. Jetzt zahlen Sie nach - aber nur auf den Teil, den Sie vorher abgesetzt haben. Und: Wenn Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre gehalten haben, ist die Rückversteuerung oft geringer als die gesparten Steuern. Es lohnt sich trotzdem.
Was Sie tun müssen: 5 Schritte zur richtigen AfA
- Prüfen Sie das Baujahr. Finden Sie es im Grundbuch oder im Kaufvertrag heraus. Falls nicht: Fragt das Finanzamt nach.
- Bestimmen Sie den Gebäudewert. Nutzen Sie den Kaufvertrag. Wenn er nicht klar ist: Holen Sie ein Gutachten ein. Ein Sachverständiger kostet 300-800 € - das spart Ihnen oft 10.000 € Steuern.
- Rechnen Sie den Jahresbetrag aus. Nutzen Sie die richtige Formel und den richtigen Satz. Keine Schätzung. Kein „etwa“.
- Dokumentieren Sie alles. Speichern Sie den Kaufvertrag, die Belege für Nebenkosten, das Gutachten. Digital. Und in der Cloud. Das Finanzamt kann jederzeit anfragen.
- Wählen Sie die Methode bewusst. Lineare AfA für langfristige Investoren. Degressive nur, wenn Sie hohe Einkünfte haben und die Immobilie in 5-8 Jahren verkaufen wollen.
Was Sie nicht tun sollten
- Keine AfA für den Grundstückswert - das ist ein klassischer Fehler.
- Keine Abschreibung vor Übergabe der Schlüssel.
- Keine Verwechslung von Reparaturen und Modernisierungen.
- Keine spontane Umstellung von linear auf degressiv - das ist nicht erlaubt.
- Kein Verlassen auf Apps oder Online-Rechner ohne Prüfung durch einen Steuerberater.
Die Deutsche Steuerberaterkammer sagt: „Wer die AfA selbst macht, spart 200 € - aber riskiert Nachzahlungen von 5.000 € und mehr.“
Was kommt in Zukunft?
Im Jahr 2025 könnte sich alles ändern. Das Bundesfinanzministerium plant, für alle Wohngebäude einen einheitlichen Satz von 2,5 % einzuführen - unabhängig vom Baujahr. Das würde die Komplexität reduzieren. Aber: Für Neubauten wäre das ein Nachteil. Sie würden von den bisherigen 3 % auf 2,5 % zurückfallen.
Und bis Ende 2025 soll ein offizieller Online-Rechner für die AfA kommen - vom Bundesfinanzministerium. Dann können Sie Ihre Daten eingeben und automatisch den korrekten Betrag berechnen. Bis dahin: Nutzen Sie die Tabellen. Machen Sie es richtig. Und lassen Sie sich beraten, wenn Sie unsicher sind.
Die AfA ist kein Geheimnis. Sie ist ein Recht. Und wenn Sie es richtig nutzen, dann zahlt der Staat Ihnen jedes Jahr ein Stück Geld zurück - für den Wertverlust, den Sie sowieso tragen.
Geschrieben von Jens Schreiber
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