Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen oder verkaufen, ist der Grundbuchauszug das wichtigste Dokument, das Sie brauchen. Aber ein Auszug aus dem spanischen, italienischen oder britischen Grundbuch nützt Ihnen nichts, wenn er nicht auf Deutsch übersetzt und rechtsgültig beglaubigt ist. Deutsche Notare, Behörden und Banken akzeptieren nur Dokumente, die den strengen deutschen Anforderungen entsprechen. Eine einfache Übersetzung reicht nicht aus. Sie brauchen eine beglaubigte Übersetzung - und zwar nach genau definierten Regeln.
Warum brauchen Sie eine beglaubigte Übersetzung?
Ein Grundbuchauszug enthält alle rechtlichen Informationen zu einer Immobilie: Wer ist Eigentümer? Gibt es Grundschulden, Erbbaurechte oder Pfandrechte? Wer hat das Recht, die Immobilie zu verkaufen? Diese Informationen sind entscheidend, wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Deutschland erwerben - oder wenn Sie als Deutscher eine Immobilie im Ausland kaufen und die Dokumente nach Deutschland einreichen müssen. Doch Sprache ist kein Hindernis, das man einfach überwinden kann. Selbst wenn der Auszug auf Englisch ist, wird er in Deutschland nicht akzeptiert. Der Bundesgerichtshof hat 2020 klargestellt: Nur ein deutscher Notar kann die Eigentumsübertragung einer deutschen Immobilie rechtskräftig durchführen. Und dieser Notar verlangt Dokumente in deutscher Sprache - und zwar in einer Form, die rechtlich bindend ist. Das bedeutet: Eine Übersetzung von einem Freund, ein Online-Tool oder sogar eine Übersetzung von einem vereidigten Übersetzer, die nur mit einem Stempel versehen ist, reicht nicht aus. Die Übersetzung muss mit der Originalurkunde verbunden sein - durch Schnur und Siegel - und die Unterschrift des Übersetzers muss öffentlich beglaubigt sein. Das hat das Kammergericht Berlin 2023 in einem Fall zur italienischen s.r.l. noch einmal bestätigt.Was genau ist eine rechtsgültige Übersetzung?
Die Regeln stehen im § 29 der Grundbuchordnung (GBO). Danach muss jede fremdsprachige Urkunde, die für eine Eintragung im deutschen Grundbuch benötigt wird, von einem beeidigten Übersetzer übersetzt werden. Aber das ist erst der Anfang. Die Übersetzung muss:- von einem in Deutschland zugelassenen vereidigten Übersetzer erstellt werden
- mit dem Originaldokument durch eine Schnur und ein offizielles Siegel physisch verbunden sein
- die Unterschrift des Übersetzers durch einen Notar öffentlich beglaubigt sein
- als vollständige, wörtliche Übersetzung vorliegen - keine Zusammenfassungen oder Interpretationen
Welche Länder verlangen was?
Die Anforderungen variieren je nach Land. In Spanien oder Frankreich ist die Übersetzung des Grundbuchauszugs oft Teil der Kaufunterlagen, die bei der Notariatsurkunde vorgelegt werden müssen. In Italien wird manchmal eine Apostille benötigt, aber nicht immer. In Großbritannien, wo die Dokumente oft auf Englisch sind, gilt trotz der Sprachähnlichkeit: Keine Ausnahme. Auch hier brauchen Sie die vollständig beglaubigte Übersetzung. Schmidt-Export.de bietet Grundbuchauszüge aus über 60 Ländern an - von Hongkong bis Chile. In jedem Fall wird die Übersetzung und Beglaubigung separat abgerechnet. Einige Länder verlangen zusätzlich eine Apostille, also eine Bestätigung der Echtheit der Beglaubigung durch die zuständige Behörde (meist das Landgericht). Andere Länder, wie Italien, akzeptieren in bestimmten Fällen die Übersetzung ohne Apostille - aber nur, wenn alle anderen Anforderungen erfüllt sind. Wichtig: Selbst wenn das Land, in dem die Immobilie liegt, keine Übersetzung verlangt - wenn Sie das Dokument nach Deutschland bringen, müssen Sie es trotzdem übersetzen. Die deutsche Seite entscheidet, nicht die ausländische.Wie bekommen Sie einen ausländischen Grundbuchauszug?
Sie können den Auszug nicht einfach online herunterladen, wenn die Immobilie im Ausland liegt. In vielen Ländern müssen Sie einen lokalen Anwalt oder Notar beauftragen, der den Auszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordert. Das dauert oft mehrere Wochen. Ein einfacherer Weg: Nutzen Sie spezialisierte Dienstleister wie Schmidt-Export.de oder dito-beglaubigungen.de. Diese Unternehmen arbeiten mit lokalen Partnern in über 60 Ländern zusammen. Sie bestellen den Auszug, lassen ihn übersetzen, beglaubigen ihn und liefern ihn Ihnen als Original per Post oder als digitale PDF-Datei - mit allen erforderlichen Beglaubigungen. Die Kosten liegen je nach Land und Sprache zwischen 150 und 400 Euro. Dazu kommt die Gebühr für die Apostille, wenn nötig (meist 30-80 Euro). Es lohnt sich, die Dienstleister zu vergleichen - nicht nur nach Preis, sondern auch nach Erfahrung mit Ihrem Zielland.
Was passiert, wenn die Übersetzung nicht stimmt?
Wenn die Übersetzung nicht den Anforderungen entspricht, wird das Grundbuchamt den Antrag ablehnen. Das bedeutet: Keine Eintragung des neuen Eigentümers. Keine Aufhebung der alten Grundschuld. Kein Abschluss des Kaufvertrags. Ein Fall aus der Praxis: Eine deutsche Familie kaufte eine Wohnung in Spanien. Sie ließen den spanischen Grundbuchauszug von einem Übersetzer übersetzen, der nur seinen eigenen Stempel auf das Dokument drückte - ohne Notarbeglaubigung. Das deutsche Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab. Die Familie musste den gesamten Prozess neu starten - mit Verzögerungen von mehreren Monaten und zusätzlichen Kosten von über 2.000 Euro. Ein weiteres Risiko: Veraltete Auszüge. Grundbuchdaten ändern sich schnell. Eine neue Hypothek, ein Erbanspruch, eine Zwangsvollstreckung - alles kann innerhalb von Tagen eingetragen werden. Ein Auszug, der älter als drei Monate ist, wird oft nicht mehr akzeptiert. Stellen Sie sicher, dass der Auszug aktuell ist, wenn Sie ihn einreichen.Was ist mit der Vollmacht?
Wenn Sie nicht vor Ort sein können, brauchen Sie eine Vollmacht - zum Beispiel für den Notartermin oder für die Einreichung der Unterlagen. Auch hier gilt: Die Vollmacht muss auf Deutsch übersetzt und beglaubigt sein. Der deutsche Notar verlangt das. Und auch hier: Keine Ausnahme. Eine digitale Lösung, wie sie beglaubigt.de anbietet, kann hier helfen. Sie ermöglicht eine sichere, schnelle und rechtsgültige Übersetzung von Vollmachten - mit elektronischer Beglaubigung, die von deutschen Behörden anerkannt wird.Wie lange dauert das?
Die Dauer hängt vom Land und der Sprache ab. In Ländern mit guter Infrastruktur - wie den Niederlanden oder Österreich - kann alles in 10-14 Tagen erledigt sein. In Ländern mit weniger digitalisierten Grundbüchern - wie Rumänien oder der Türkei - kann es bis zu acht Wochen dauern. Wenn Sie die Übersetzung und Beglaubigung gleich mitbestellen, sparen Sie Zeit. Viele Anbieter bieten Pakete an: Auszug bestellen + Übersetzung + Notarbeglaubigung + Apostille - alles in einem Schritt. Das ist der sicherste Weg.Was kostet alles?
Hier eine grobe Übersicht:- Grundbuchauszug aus dem Ausland: 50-150 €
- Beglaubigte Übersetzung (ca. 1-3 Seiten): 100-250 €
- Notarbeglaubigung der Übersetzerunterschrift: 50-80 €
- Apostille (wenn nötig): 30-80 €
- Versand (Original oder PDF): 10-30 €
Was ist mit digitalen Lösungen?
Die Digitalisierung schreitet voran. Einige Anbieter bieten jetzt digitale Übersetzungen mit elektronischer Beglaubigung an. Diese sind in Deutschland zunehmend akzeptiert - aber nicht überall. Der deutsche Notar muss sie akzeptieren. Einige Notare akzeptieren sie bereits, andere verlangen immer noch das Original mit Schnur und Siegel. Wenn Sie digital arbeiten wollen, fragen Sie Ihren Notar vorher. Und wenn er sagt: „Original nötig“, dann bestellen Sie das Original. Keine Experimente. Es geht um Ihr Eigentum.Was tun, wenn es schon zu spät ist?
Sie haben den Auszug schon übersetzen lassen - aber ohne Notarbeglaubigung? Dann ist der Weg klar: Holen Sie sich einen neuen Auszug (der muss aktuell sein!) und lassen Sie ihn richtig übersetzen. Versuchen Sie nicht, das alte Dokument nachzubessern. Es ist ungültig. Und je länger Sie warten, desto teurer wird es - denn die Immobilie bleibt unverkauft, die Hypothek läuft nicht, und die Verkäufer werden ungeduldig.Wo finden Sie vertrauenswürdige Anbieter?
Suchen Sie nicht bei random Übersetzungsdiensten auf Fiverr oder Upwork. Suchen Sie nach Spezialisten für Immobilienunterlagen. Dito-beglaubigungen.de ist auf Grundbuchauszüge spezialisiert. Sarah Schneider Sprachdienste kennt sich mit spanischsprachigen Dokumenten aus. Schmidt-Export.de bietet weltweiten Service. Prüfen Sie: Haben sie Erfahrung mit Ihrem Land? Können sie Referenzen nennen? Haben sie eine klare Prozessbeschreibung? Und: Ist die Beglaubigung wirklich durch einen Notar - nicht nur durch den Übersetzer? Wenn Sie diese Fragen beantworten können, haben Sie einen seriösen Partner gefunden.Was kommt als Nächstes?
Die Nachfrage nach beglaubigten Grundbuchauszügen steigt. Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien im Ausland - und immer mehr Ausländer kaufen in Deutschland. Die Regeln werden sich nicht ändern. Sie bleiben streng. Aber die Prozesse werden schneller. Digitalisierung, mehr Automatisierung, bessere Zusammenarbeit zwischen Ländern - das ist die Zukunft. Aber solange die deutschen Notare und Grundbuchämter die alten Regeln durchsetzen, müssen Sie sich daran halten. Keine Abkürzungen. Keine Kompromisse. Nur eine korrekt beglaubigte Übersetzung bringt Sie ans Ziel.Kann ich einen ausländischen Grundbuchauszug selbst übersetzen?
Nein. Selbst wenn Sie fließend Deutsch und die fremde Sprache sprechen, dürfen Sie den Auszug nicht selbst übersetzen. Die Gesetze schreiben vor, dass nur ein in Deutschland zugelassener, vereidigter Übersetzer die Übersetzung erstellen darf. Ihre eigene Übersetzung hat keine rechtliche Gültigkeit - selbst wenn sie perfekt ist.
Brauche ich immer eine Apostille?
Nicht immer. In Ländern, die dem Haager Übereinkommen beigetreten sind, ist eine Apostille nötig, um die Echtheit der Beglaubigung zu bestätigen. In Ländern wie Italien oder Österreich wird sie oft nicht verlangt - aber nur, wenn alle anderen Anforderungen erfüllt sind. Fragen Sie immer den deutschen Notar oder das Grundbuchamt, ob eine Apostille benötigt wird. Es ist besser, sie zu haben, als sie zu brauchen und sie nicht zu haben.
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Maximal drei Monate. Viele Behörden akzeptieren nur Auszüge, die nicht älter als 90 Tage sind. Da sich Eigentumsverhältnisse schnell ändern können, ist ein alter Auszug riskant. Bestellen Sie ihn deshalb erst, wenn Sie bereit sind, ihn einzureichen. Und lassen Sie ihn direkt mit der Übersetzung verknüpfen.
Kann ich die Übersetzung per E-Mail schicken?
Manchmal - aber nur, wenn der Empfänger (Notar oder Grundbuchamt) ausdrücklich digitale Dokumente akzeptiert. In den meisten Fällen verlangen sie das Original mit Schnur und Siegel. Eine PDF-Datei allein reicht nicht. Fragen Sie vorher nach, und wenn Sie unsicher sind, bestellen Sie das Original.
Was passiert, wenn ich die Übersetzung vergesse?
Der Kaufvertrag kann nicht beurkundet werden. Der Notar weigert sich, den Vertrag zu unterschreiben. Die Eintragung im Grundbuch wird abgelehnt. Sie verlieren Zeit, Geld und vielleicht sogar den Kaufvertrag. In manchen Fällen verlangen Verkäufer eine Stornogebühr, wenn der Kauf nicht rechtzeitig abgeschlossen wird. Die Übersetzung ist kein Extra - sie ist die Voraussetzung.
Geschrieben von David Loidolt
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