Wenn du deine deutsche Immobilie behältst, aber aus Deutschland auswanderst, denkst du vielleicht: Kein Problem. Die Wohnung bleibt ja einfach stehen, die Miete fließt weiter, und die Steuern? Die erledigt ja der Mieter, oder? Falsch. Ab 2025 könnte sich das komplett ändern - und du wirst überrascht sein, wie schnell die deutsche Steuerbehörde auf dein Vermögen zugreifen will, selbst wenn du sie nie verkaufst.
Was passiert wirklich, wenn du aus Deutschland auswanderst?
Die deutsche Steuerbehörde verfolgt dich nicht, weil sie dich mag. Sie verfolgt dich, weil du einst unbeschränkt steuerpflichtig warst - und sie will ihren Anteil an den Gewinnen, die du seitdem angehäuft hast. Das ist die Wegzugsbesteuerung. Sie trifft nicht nur Unternehmer, sondern bald auch alle, die eine Immobilie in Deutschland besitzen und ins Ausland ziehen.
Bis 2024 war das einfach: Privat genutzte Immobilien waren von der Wegzugsbesteuerung ausgenommen. Du konntest nach Spanien, Portugal oder in die USA ziehen, deine Wohnung in Berlin oder München behalten, sie vermieten - und Deutschland hat dich nicht angerührt. Die Miete war steuerpflichtig, aber der Wertzuwachs? Der blieb unbesteuert. Das ist vorbei.
Ab 1. Januar 2025 greift eine neue Regelung: Immobilien werden jetzt auch besteuert. Nicht beim Verkauf. Nicht bei einer Mietzahlung. Sondern im Moment, in dem du deinen Wohnsitz aus Deutschland verlegst. Selbst wenn du die Immobilie nicht verkaufst, wird der Wertzuwachs seit deinem Kauf fiktiv berechnet - und du musst Steuern darauf zahlen. Sofort. Ohne Geld aus dem Verkauf.
Wann greift die Wegzugsbesteuerung?
Nicht jeder, der auswandert, wird besteuert. Die Regeln sind eng. Du bist betroffen, wenn:
- Du in den letzten 12 Jahren mindestens 7 Jahre unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland warst
- Du deine Hauptwohnung oder eine andere Immobilie in Deutschland behältst
- Du deinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt vollständig nach Ausland verlegst
Das ist wichtig: Selbst wenn du nur eine Wohnung besitzt und sie vermietest - wenn du nicht mehr in Deutschland lebst, gilt das als Wegzug. Und dann zählt der aktuelle Marktwert deiner Immobilie. Nicht der Kaufpreis von vor 20 Jahren. Nicht der Wert, den du dir vorstellst. Sondern der Preis, den ein Käufer heute zahlen würde.
Beispiel: Du hast 2015 eine Wohnung in Köln für 250.000 Euro gekauft. Heute ist sie 500.000 Euro wert. Dein fiktiver Gewinn: 250.000 Euro. Davon werden 26,375 % (Abgeltungsteuer + Solidaritätszuschlag) fällig. Das sind 65.937,50 Euro - sofort fällig. Und du hast kein Geld, denn du hast die Wohnung nicht verkauft.
Warum ist das so problematisch?
Stell dir vor, du hast dein Leben lang gespart, eine Immobilie gekauft, sie vermietet - und jetzt willst du in die Sonne ziehen. Plötzlich musst du 60.000 Euro aufbringen, nur weil du dein Zuhause verlässt. Das ist kein Hypothekar- oder Kreditproblem. Das ist ein Liquiditätsproblem.
Die meisten Menschen haben nicht 60.000 Euro bar zur Verfügung. Sie haben eine Immobilie. Aber die Bank gibt dir kein Darlehen, um Steuern zu zahlen - selbst wenn du die Wohnung als Sicherheit bietest. Und wenn du sie verkaufst, um die Steuer zu bezahlen, verlierst du die Miete, die dir im Ausland den Lebensunterhalt sichert.
Das ist der Knackpunkt: Die Steuer wird auf unrealisierte Gewinne erhoben. Du zahlst für etwas, das du noch nicht hast. Und du zahlst es, bevor du überhaupt in dein neues Leben starten kannst.
Was ist mit Vermietung?
Wenn du deine Immobilie behältst und vermietest, bleibst du zwar steuerpflichtig - aber nur für die Mieteinnahmen. Die Miete ist Einkommen, und die wird in Deutschland mit 25 % Abgeltungsteuer besteuert. Das ist kein Problem, wenn du sie als Nebeneinkommen siehst. Aber ab 2025 kommt noch die Wegzugsbesteuerung dazu. Du zahlst also zweimal: einmal für die Miete, einmal für den Wertzuwachs.
Und das ist kein Ausweg: Selbst wenn du die Wohnung vor der Auswanderung vermietest, ändert das nichts an der steuerlichen Statusänderung. Du bist nicht mehr in Deutschland ansässig - und das ist der Auslöser.
Wie kannst du dich schützen?
Es gibt drei Wege - und nur einer ist sicher.
- Verkaufe die Immobilie vor der Auswanderung
Du verkaufst sie mindestens drei Jahre vor deinem Wegzug. Dann fällt die Spekulationssteuer nicht an - denn du hast sie länger als drei Jahre selbst genutzt. Das ist der einzige Weg, um die Wegzugsbesteuerung komplett zu umgehen. Und du bekommst das Geld - nicht eine Steuerrechnung.
- Halte die Immobilie und zahle die Steuer
Du bleibst steuerlich in Deutschland, obwohl du im Ausland lebst. Das ist möglich - aber kompliziert. Du musst deine Steuerresidenz nachweisen, und du musst jährlich deine Mieteinnahmen melden. Die Steuerlast ist niedriger als die Wegzugssteuer, aber du bist weiterhin an Deutschland gebunden. Viele machen das - aber es ist kein echter Ausstieg.
- Warte bis 2025 - und riskiere alles
Du ziehst einfach aus, behältst die Wohnung - und hoffst, dass die Steuerbehörde dich nicht findet. Das ist riskant. Die Finanzämter haben jetzt digitale Systeme, die Immobilienverkäufe, Grundbuchänderungen und Auswanderungsanmeldungen automatisch verknüpfen. Wer nicht meldet, wird ermittelt. Und wer nicht zahlt, bekommt Zinsen, Strafen und eine Vollstreckung. Das ist kein Spiel.
Was passiert mit Unternehmensanteilen?
Die Wegzugsbesteuerung gibt es schon lange - aber bisher nur für Unternehmen. Wenn du mindestens 1 % an einer deutschen GmbH hast und auswanderst, wird dein Anteil fiktiv verkauft. Bei einem Wert von 2 Millionen Euro und Anschaffungskosten von 200.000 Euro: 1,8 Millionen Euro Gewinn. 26,375 % davon: 475.000 Euro Steuer. Sofort fällig.
Das ist schon jetzt ein massives Problem. Viele Unternehmer mussten ihre Auswanderung verschieben, weil sie das Geld nicht hatten. Jetzt wird es noch schlimmer: Ab 2025 wird die gleiche Regelung auch für Immobilien gelten. Und die Schwelle für Unternehmensanteile könnte von 1 % auf 0,5 % sinken. Das heißt: Du brauchst nur noch ein halbes Prozent - und schon zahlt du.
Was sagen Experten?
Steuerberater warnen: "Die Regelung ist ein Fallstrick für alle, die nicht beraten werden." Viele Auswanderer denken, sie könnten einfach gehen - und vergessen, dass Deutschland ihr Vermögen nicht einfach loslässt.
Prof. Dr. Thomas Katenkamp von der Universität Köln sagt: "Die Ausweitung der Wegzugsbesteuerung auf Immobilien zwingt Menschen, ihre Häuser zu verkaufen - und das drückt die Preise in den Städten. Das ist kontraproduktiv."
Und tatsächlich: Das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert bis zu 15.000 zusätzliche Immobilienverkäufe pro Jahr, wenn die Regelung 2025 greift. Das könnte in Berlin, München oder Hamburg zu einem kurzfristigen Überangebot führen - und die Preise fallen lassen.
Was musst du jetzt tun?
Du hast drei Monate - bis Ende 2025 - um zu entscheiden.
- Wenn du deine Immobilie verkaufen willst: Tu es vor dem 1. Januar 2025. Und zwar mindestens drei Jahre vor deinem Auszug, damit du die Spekulationssteuer vermeidest.
- Wenn du sie behalten willst: Berechne den aktuellen Wert. Vergleiche ihn mit deinem Kaufpreis. Rechne die Steuer aus. Und frage dich: Hast du das Geld? Wenn nicht - verkaufe sie.
- Wenn du unsicher bist: Sprich mit einem Steuerberater, der speziell auf Auswanderung spezialisiert ist. Die meisten Steuerberater kennen die Wegzugsbesteuerung nicht - nur die Spezialisten wissen, wie man sie umgeht.
Und vergiss nicht: Du musst alle Unterlagen 10 Jahre aufbewahren - Kaufvertrag, Gutachten, Mietverträge, Steuerbescheide. Wer das nicht macht, riskiert eine Steuerprüfung - und das kann Jahre dauern.
Was kommt danach?
Die EU will harmonisierte Regeln für die Besteuerung von Kapitalgewinnen bei Auswanderung. Deutschland ist dabei, die Spitze zu bilden. Andere Länder - wie die Schweiz oder Österreich - haben keine solche Regelung. Frankreich hat eine - aber nur für Menschen mit einem Nettovermögen über 1,3 Millionen Euro.
Deutschland will nicht nur Steuern einnehmen. Es will Auswanderer davon abhalten, ihr Vermögen ins Ausland zu verlagern. Aber das funktioniert nur, wenn die Menschen bleiben. Wenn sie gehen - und ihre Immobilien verkaufen - verliert Deutschland nicht nur Steuereinnahmen. Es verliert auch Menschen, die hier gewohnt, gearbeitet, investiert haben.
Die Frage ist nicht, ob du deine Immobilie behältst. Die Frage ist: Willst du, dass Deutschland dich besteuert - oder willst du frei sein?
Geschrieben von David Loidolt
Zeige alle Beiträge von: David Loidolt