Bauvertrag Sanierung: Vergütung, Leistungsbeschreibung & Termine richtig regeln

Sanierungen sind oft ein Stressmonster. Man hat sich die Kosten ausgerechnet, den Termin festgelegt und dann passiert es: Die Rechnung kommt doppelt so hoch wie geplant, oder der Handwerker ist Monate später noch da. Der Grund? Fast immer ein lückenhafter Bauvertrag, der nicht genau definiert, was geliefert wird, wann und für welchen Preis. Ein Vertrag ist kein Formular, das man einfach unterschreibt. Er ist Ihr Schutzschild gegen böse Überraschungen. Wenn Sie hier sparen oder vage bleiben, zahlen Sie später mit Geld und Nerven.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, worauf Sie bei drei kritischen Punkten achten müssen: der präzisen Leistungsbeschreibung, der klaren Vergütungsregelung und den verbindlichen Terminen. Wir verlassen uns dabei auf aktuelle Rechtsprechung und bewährte Praktiken nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B).

Leistungsbeschreibung: Das Herzstück des Vertrags

Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht wegen böser Absicht, sondern wegen Unklarheit. Was meinen Sie mit „Bad renovieren“? Meinen Sie nur den Fliesenbelag oder auch die neue Abflussschale? Eine mündliche Absprache zählt vor Gericht meist nichts. Alles muss schwarz auf weiß stehen.

Das wichtigste Dokument in Ihrem Vertrag ist das Leistungsverzeichnis (LV). Dies ist eine detaillierte Liste aller Arbeiten, Materialien und Leistungen. Je genauer diese Liste ist, desto weniger Raum bleibt für Diskussionen später.

Konkrete Positionen: Schreiben Sie nicht „Malerarbeiten“. Schreiben Sie „Grundierung, zwei Anstriche Farbe RAL 9010, inklusive Abkleben von Fenstern und Böden“.
Was ist NICHT enthalten? Das ist genauso wichtig. Listet explizit auf, was der Auftragnehmer nicht macht. Oft werden Dinge wie „Entsorgung von Altmaterial“ oder „Anschluss an die Hauptleitung“ vergessen. Wenn es nicht im Vertrag steht, denken viele Handwerker, sie müssten es tun - oder berechnen es später als teure Zusatzleistung.
„Bauseits“-Leistungen: Definieren Sie klar, welche Arbeiten Sie selbst übernehmen müssen (z. B. Beschaffung von speziellen Armaturen, Freilegen von Leitungen). Diese sogenannten bauseits-Leistungen können teuer werden, wenn sie nicht rechtzeitig koordiniert sind.
Baupläne als Anhang: Aktuelle Zeichnungen und Pläne müssen integraler Bestandteil des Vertrags sein. So gibt es keine Interpretationsspielräume bezüglich der Maße oder Materialien.

Ein gutes Leistungsverzeichnis spart Ihnen später Stunden an Ärger. Es dient als Maßstab für die Abnahme. Wenn etwas fehlt, haben Sie einen klaren Anspruch darauf, dass es entweder kostenlos nachgeholt oder abgerechnet wird.

Vergütung: Festpreis vs. Einheitspreis

Wie wird bezahlt? Hier gibt es zwei Hauptmodelle, und die Wahl hat massive Auswirkungen auf Ihr Budgetrisiko.

Vergleich der Vergütungsmodelle im Bauvertrag
Merkmal	Festpreisvertrag (Pauschalpreis)	Einheitspreisvertrag
Risiko für Auftraggeber	Niedrig (Preis ist fix)	Hoch (Preis hängt von Mengen ab)
Preisbindung	Empfohlen: mind. 24 Monate	Oft kürzer oder variabel
Geeignet für	Klare Planungen, Standard-Sanierungen	Umbauten mit unklarem Umfang, Erdarbeiten
Zusatzleistungen	Müssen separat vereinbart werden	Werden nach vereinbarten Einheitspreisen abgerechnet

Der Festpreisvertrag ist für die meisten Privathaushalte die sicherere Option. Sie zahlen den vereinbarten Betrag, egal ob der Handwerker mehr Zeit braucht oder Materialpreise steigen (solange er sich innerhalb der Preisbindungsfrist hält). Achten Sie darauf, dass die Preisbindung mindestens 24 Monate beträgt. Das deckt üblicherweise die Zeit von der Planung über die Genehmigung bis zur Ausführung ab.

Beim Einheitspreisvertrag wird jede Leistungseinheit einzeln berechnet (z. B. Preis pro Quadratmeter Fliese). Dies ist riskant, wenn Sie den genauen Umfang nicht kennen. Ändert sich die Planung, ändert sich der Gesamtpreis.

Wichtig zum Zahlungsplan: Vereinbaren Sie Abschlagszahlungen, die direkt am Baufortschritt hängen. Zahlen Sie nie pauschal monatlich, sondern pro erledigtem Gewerk (z. B. 20 % nach Rohbau, 30 % nach Elektroinstallation). Die Schlusszahlung erfolgt erst nach der offiziellen Abnahme und Vorlage der Schlussrechnung. Nach VOB/B haben Sie hier typischerweise 30 Tage Zeit zur Zahlung.

Vergleich von Festpreis- und Einheitspreismodellen bei Bauverträgen

Termine: Keine Spielworte verwenden

Zeit ist Geld - und Nerven. Viele Bauherren machen den Fehler, unverbindliche Formulierungen zu akzeptieren. Wörter wie „circa“, „voraussichtlich“ oder „ungefähr“ sind juristisch wertlos. Sie geben dem Unternehmen das Recht, ohne Konsequenzen zu verzögern.

Stellen Sie im Vertrag folgende Daten konkret fest:

Baubeginn: Ein exaktes Datum (z. B. 15. Juni 2026), kein Zeitraum.
Fertigstellungstermin: Auch hier ein konkreter Tag. Wenn möglich, definieren Sie auch Zwischentermine für wichtige Meilensteine (z. B. „Rohbau fertig bis 30. Juli“).
Verzugsfolgen: Was passiert, wenn der Termin verpasst wird?

Verhandeln Sie eine Vertragsstrafe bei Verzögerung. Üblich sind etwa 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag Verspätung, maximal jedoch 5 % der Gesamtsumme. Das motiviert den Auftragnehmer, pünktlich zu sein. Ohne diese Klausel müssten Sie jeden einzelnen Schaden (z. B. Mietverluste, Hotelkosten) nachweisen, was vor Gericht extrem schwierig ist.

Änderungen während der Bauphase

Sanierungen leben vom Unerwarteten. Hinter einer Tapete findet sich vielleicht Schimmel, oder Sie entscheiden sich spontan für eine andere Fliese. Wie gehen Sie damit um?

Nach aktuellem Recht (§ 650 BGB) gibt es eine sogenannte Begehrensphase. Wenn Sie Änderungen wünschen, versuchen beide Parteien zunächst 30 Tage lang, sich zu einigen. Kommt keine Einigung zustande, können Sie die Änderung in Textform anordnen. Wichtig: Jede Änderung muss dokumentiert werden. Lassen Sie sich Angebote für Nachträge schriftlich bestätigen, bevor die Arbeit beginnt. So vermeiden Sie spätere Diskussionen über die Höhe der Mehrkosten.

Achtung: Wenn Sie durch Änderungen die Bauzeit verlängern, haften Sie für die zusätzlichen Kosten des Unternehmers (z. B. Stillstandskosten von Maschinen). Das bestätigte der Bundesgerichtshof bereits 2022. Also: Überlegen Sie gut, bevor Sie den Plan ändern.

Uhr und Kalender symbolisieren Fristen und Vertragsstrafen

Checkliste für Ihren Sanierungs-Bauvertrag

Bevor Sie unterschreiben, prüfen Sie diese Punkte ab. Fehlt eines davon, sollten Sie nachbessern lassen.

[ ] Sind alle Vertragsparteien vollständig benannt (Name, Adresse)?
[ ] Ist das Grundstück eindeutig beschrieben (Grundbuchnummer)?
[ ] Liegt ein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
[ ] Sind „bauseits“-Leistungen klar definiert?
[ ] Gibt es feste Start- und Endtermine (keine „circa")?
[ ] Ist eine Vertragsstrafe bei Verzögerung vereinbart?
[ ] Ist der Preis als Festpreis mit mind. 24 Monaten Bindung festgelegt?
[ ] Ist der Zahlungsplan an Baufortschritte gekoppelt?
[ ] Sind die Gewährleistungsfristen (5 Jahre nach Abnahme) erwähnt?

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie lange ist die Gewährleistung bei einer Sanierung?

Gemäß § 634a BGB beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Bauwerke fünf Jahre. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Werks. Mängel, die innerhalb dieser Zeit auftreten, müssen vom Unternehmer kostenlos behoben werden. Achten Sie darauf, Mängel sofort zu rügen und eine angemessene Frist zur Nachbesserung zu setzen.

Kann ich den Vertrag kündigen, wenn der Handwerker zu langsam arbeitet?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn der Auftragnehmer vertragswidrig verzögert und trotz Aufforderung innerhalb einer angemessenen Nachfrist nicht nachholt, können Sie vom Vertrag zurücktreten. Setzen Sie zuvor aber immer eine letzte Frist mit Androhung des Rücktritts. Bei gravierenden Verzögerungen können Sie auch Schadensersatz fordern, besonders wenn eine Vertragsstrafe vereinbart wurde.

Was bedeutet „Abnahme“ im Bauvertrag?

Die Abnahme ist der Moment, an dem der Bauherr prüft, ob die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Finden sich keine wesentlichen Mängel, nimmt er das Werk ab. Erst mit der Abnahme beginnen die Gewährleistungsfristen und die Fälligkeit der Schlusszahlung. Nehmen Sie niemals vorschnell ab, wenn offensichtliche Fehler vorhanden sind. Rügen Sie diese schriftlich.

Sollte ich VOB/B oder BGB in meinem Vertrag wählen?

Für gewerbliche Bauherren ist die VOB/B Standard. Für private Verbraucher gilt automatisch das BGB, speziell die Vorschriften zu Verbraucherbauverträgen (§§ 650a ff. BGB). Das BGB bietet Verbrauchern oft besseren Schutz (z. B. beim Rücktritt). Prüfen Sie daher, welches Regelwerk im Vertrag genannt wird. Als Privatperson sollten Sie sich auf das BGB verlassen, es sei denn, Sie haben spezifische Gründe für die VOB/B.

Wie hoch darf eine Anzahlung sein?

Es gibt keine starre Obergrenze, aber Risiken. Hohe Anzahlungen (über 20-30 %) vor Arbeitsbeginn sind riskant, falls das Unternehmen insolvent geht. Empfohlen wird, Zahlungen streng an den Baufortschritt zu koppeln. Bezahlen Sie nur für geleistete und abgenommene Teilleistungen. Die Schlusszahlung sollte immer erst nach der finalen Abnahme erfolgen.