Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, klingt nach einem teuren Traum. Viele glauben, dass es unmöglich ist, dabei Geld zu sparen. Doch das stimmt nicht. Die größten Einsparungen liegen nicht in billigeren Handwerkern oder selbstgemachten Reparaturen. Sie liegen in Denkmalsanierung mit klugen Förderungen und steuerlichen Vorteilen. Wer das richtig nutzt, zahlt oft weniger als bei einem Neubau - und behält gleichzeitig den historischen Charme.
Die größte Einsparung: Die Denkmal-AfA
Die wichtigste finanzielle Hilfe für Eigentümer ist die sogenannte Denkmal-AfA. Das steht für Absetzung für Abnutzung. Sie ist fast die einzige Möglichkeit, Immobilien steuerlich abzuschreiben - und zwar deutlich besser als bei normalen Wohnhäusern.
Für Vermieter gilt: Sanierungskosten können acht Jahre lang mit neun Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Danach folgen vier weitere Jahre mit sieben Prozent pro Jahr. Das bedeutet: Wenn Sie 800.000 Euro in die Sanierung Ihres Denkmals investieren, können Sie über zwölf Jahre hinweg insgesamt 720.000 Euro absetzen. Das sind fast 90 Prozent der Kosten. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent sparen Sie damit mehr als 280.000 Euro an Steuern - ohne dass Sie einen Cent zurückzahlen müssen.
Für Selbstnutzer ist es ähnlich. Auch wer das Haus selbst bewohnt, kann Modernisierungen absetzen: zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten. Das gilt für Innendämmung, neue Fenster, Heizung oder Sanitäranlagen - solange sie dem Erhalt des Denkmals dienen. Der große Unterschied: Vermieter können zusätzlich noch die lineare AfA auf den Kaufpreis nutzen. Wenn das Haus vor 1925 gebaut wurde, sind das sogar 2,5 Prozent pro Jahr. Das ist ein zusätzlicher jährlicher Vorteil, den andere Immobilien nicht haben.
Fördergelder vom Staat: KfW und mehr
Neben den Steuervorteilen gibt es echtes Geld vom Staat. Die KfW-Bank bietet Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen an - auch bei Denkmälern. Das ist kein Geheimtipp, aber viele Eigentümer wissen nicht, dass sie dafür berechtigt sind.
Wichtig: Sie müssen den Antrag vor der Auftragsvergabe stellen. Wer erst baut und dann nachfragt, bekommt nichts. Die Förderung deckt Teile der Planungskosten, der Dachdämmung, der Fenstererneuerung oder der Heizungsoptimierung ab. Selbst wenn das Gebäude denkmalgeschützt ist, gibt es Lösungen, die das Erscheinungsbild nicht verändern. Zum Beispiel innen gedämmte Wände statt Außenisolierung, oder spezielle Wärmedämmputze, die optisch nicht auffallen.
Über die KfW hinaus gibt es oft noch zusätzliche Förderungen von Ländern, Kommunen oder Landkreisen. In Sachsen, Brandenburg oder Thüringen gibt es zum Beispiel spezielle Denkmalprogramme mit hohen Zuschüssen. Die Bundesförderung deckt oft bis zu 30 Prozent der Kosten ab - bei energetischen Maßnahmen sogar mehr. Wer mehrere Förderungen kombiniert, kann bis zu 60 Prozent der Investitionen erstattet bekommen.
Was genau kann abgeschrieben oder gefördert werden?
Nicht jede Reparatur zählt. Nur Maßnahmen, die dem Erhalt des Denkmals dienen, sind förderfähig. Das sind zum Beispiel:
- Neue Dachdämmung (innen oder speziell angepasst)
- Sanierung von Holzfenstern mit Isolierverglasung
- Erneuerung der Heizungsanlage oder des Warmwassersystems
- Neue Sanitäranlagen mit Wassersparventilen
- Innendämmung mit diffusionsoffenen Materialien
- Sanierung von Treppen, Bodenbelägen oder Türen mit historischem Bezug
Was nicht zählt: Neubauten, Anbauten ohne Genehmigung, oder Maßnahmen, die das historische Erscheinungsbild zerstören. Eine moderne Fassadenisolierung mit Styropor? Fehlt. Eine Dämmung aus Holzfaser? Passt. Der Schlüssel ist: Erhalten statt Erneuern.
Planen, nicht improvisieren
Eine Denkmalsanierung funktioniert nicht wie ein normales Renovierungsprojekt. Hier gilt: Erst untersuchen, dann planen, dann bauen.
Die meisten Fehler passieren, weil Eigentümer zu schnell handeln. Sie sehen einen Riss im Putz, denken, es ist nur Feuchtigkeit, und dichten ab - und verschlimmern das Problem. In alten Gebäuden ist alles miteinander verbunden: Die Dachrinne beeinflusst die Wandfeuchte, die Feuchtigkeit schadet dem Holz, das Holz schützt die Fundamente. Ein falscher Schritt kann teure Folgeschäden verursachen.
Ein professioneller Ansatz hat drei Schritte:
- Geometrische Bestandsaufnahme: Jedes Detail wird vermessen - von den Dachsparren bis zu den Fensterlaibungen.
- Technische Bestandsaufnahme: Mit einem Raumbuch und Holzlistensystem wird dokumentiert, was ausgetauscht werden muss und was erhalten bleiben kann.
- Gewerkweise Kostenberechnung: Jede Maßnahme wird einzeln kalkuliert, nicht pauschal. So sieht man, wo man sparen kann, ohne Qualität zu opfern.
Diese Methode ist nicht teurer - sie ist billiger. Denn sie verhindert, dass Sie Dinge doppelt machen oder falsche Materialien kaufen.
Fachbetriebe oder Selbstbau?
Einige Arbeiten kann man selbst machen - zum Beispiel Streichen, Altfarbe abziehen oder Bodenplatten entfernen. Aber bei den entscheidenden Arbeiten lohnt sich die Investition in Fachleute.
Ein schlecht verlegter Dachstuhl, eine falsch gedämmte Wand, ein undichter Keller - das sind nicht nur teure Reparaturen, sondern können auch die Denkmalwürdigkeit gefährden. Die Denkmalbehörde prüft nachher, ob die Maßnahmen fachgerecht waren. Wenn nicht, verliert man den Anspruch auf Förderung und Steuervorteile.
Suchen Sie sich Handwerker aus der Datenbank des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks (ZDH). Dort sind nur Betriebe aufgeführt, die speziell für Denkmalpflege geprüft wurden. Sie wissen, welche Materialien erlaubt sind, wie man mit altem Holz umgeht, und wie man Dämmung ohne Sichtschäden einbaut. Diese Expertise kostet zwar mehr pro Stunde - aber sie spart langfristig viel Geld.
Was Sie vorher klären müssen
Bevor Sie auch nur einen Hammer schwingen, müssen Sie drei Dinge klären:
- Denkmalbescheinigung: Die zuständige Behörde muss bestätigen, dass das Gebäude geschützt ist. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine Steuervergünstigung.
- Baugenehmigung: Auch bei Denkmälern brauchen Sie eine Genehmigung. Nicht für alles - aber für jede Veränderung an Fassade, Dach oder Struktur.
- Zeitplan: Die Förderanträge brauchen Monate. Planen Sie mindestens sechs Monate vor Baubeginn ein.
Und: Die Immobilie muss vor der Sanierung erworben worden sein. Wer kauft und dann sofort sanieren will, muss die Sanierung erst nach dem Kauf beginnen - sonst verliert er die Vorteile.
Was Sie sonst noch sparen können
Denkmalgeschützte Nebengebäude - wie Scheunen, Garagen oder alte Stallungen - können ebenfalls sinnvoll genutzt werden. Einige Kommunen fördern sogar die Umwandlung solcher Gebäude in Wohnraum oder Energiezentralen. Eine Solaranlage auf dem Dach einer alten Scheune? Das ist oft einfacher zu genehmigen als auf dem Hauptgebäude.
Auch Gemeinschaftsanlagen lohnen sich. Wenn Sie in einer WG oder einer WEG wohnen, können Sie gemeinsam eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe installieren. Die Kosten teilen sich, die Förderung ist höher, und die Wartung läuft zentral. Das macht nicht nur wirtschaftlich Sinn - es ist auch nachhaltiger.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar in Leipzig kaufte 2023 ein denkmalgeschütztes Haus aus 1902 für 450.000 Euro. Die Sanierung kostete 600.000 Euro. Sie nutzten:
- Denkmal-AfA: 8 Jahre mit 9 % = 432.000 Euro Absetzung
- KfW-Zuschuss: 120.000 Euro für Dachdämmung und Fenster
- Landesförderung Sachsen: 50.000 Euro für historische Fenstererhaltung
- Lineare AfA auf Kaufpreis (vor 1925): 2,5 % = 11.250 Euro pro Jahr
Die Steuereinsparung in den ersten fünf Jahren betrug 180.000 Euro. Die Fördergelder deckten 29 Prozent der Sanierungskosten. Sie zahlen heute weniger Miete als in einer modernen Wohnung - und leben in einem historischen Haus, das mehr Wert gewinnt, als es verliert.
Kann ich eine Denkmalsanierung selbst machen und trotzdem Förderungen bekommen?
Ja, aber nur für bestimmte Arbeiten. Selbstleistungen wie Streichen, Bodenbearbeitung oder Abbruch von nicht-tragenden Wänden zählen. Aber alle technischen Arbeiten - Dämmung, Heizung, Fenster, Elektrik - müssen von Fachleuten ausgeführt werden. Sonst verliert die Behörde die Genehmigung, und die Förderung wird zurückgefordert. Selbstbau ist kein Sparweg - er ist ein Risiko.
Gibt es eine Obergrenze für die Förderung?
Ja, aber sie ist hoch. Die KfW fördert bis zu 50.000 Euro pro Wohnung für energetische Sanierungen. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es oft höhere Summen. Die Landesförderungen variieren, aber oft liegen sie zwischen 20.000 und 100.000 Euro pro Projekt. Die wichtigste Regel: Sie können mehrere Förderungen kombinieren - KfW, Bund, Land, Kommune. Wichtig ist nur: Keine Doppelverwendung. Jeder Euro darf nur einmal beantragt werden.
Was passiert, wenn ich die Denkmalbescheinigung nicht habe?
Ohne die offizielle Bescheinigung der Denkmalbehörde haben Sie keinen Anspruch auf Steuervorteile oder Fördergelder. Selbst wenn das Gebäude historisch wirkt, zählt nur die offizielle Eintragung. Wenn Sie das Haus neu kaufen, sollten Sie vor dem Kauf prüfen, ob es denkmalgeschützt ist - und wenn ja, ob die Bescheinigung vorliegt. Sonst zahlen Sie die Sanierung selbst - und bekommen nichts zurück.
Kann ich die Steuervorteile auch nutzen, wenn ich das Haus später vermiete?
Ja, aber nur, wenn Sie die Sanierung vor der Vermietung abgeschlossen haben. Die Denkmal-AfA greift erst, wenn das Gebäude vermietet wird. Wenn Sie es selbst nutzen, dann später vermieten, können Sie die Kosten, die Sie vorher investiert haben, nicht mehr absetzen. Die Abschreibung beginnt erst mit dem ersten Mieter. Planen Sie also frühzeitig: Wenn Sie später vermieten wollen, sollten Sie die Sanierung erst nach der Vermietung beginnen - oder die Kosten in den ersten Jahren als Selbstnutzer absetzen.
Ist eine Denkmalsanierung immer teurer als ein Neubau?
Nein. Ein Neubau kostet heute mindestens 4.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Denkmalsanierung mit Förderung und Steuervorteilen liegt oft bei 2.500 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter - besonders wenn Sie die KfW-Zuschüsse nutzen. Hinzu kommt: Ein Denkmal hat einen höheren Wert, eine bessere Lage und meistens eine höhere Mietauslastung. Es ist kein teurer Altbau - es ist eine wertvolle Investition.
Die Denkmalsanierung ist kein Luxus - sie ist eine kluge finanzielle Entscheidung. Wer sie mit den richtigen Regeln angeht, spart nicht nur Geld, sondern bewahrt auch einen Teil der Geschichte. Und das ist mehr als nur eine Immobilie - das ist ein Erbe, das sich rechnet.
Geschrieben von Jens Schreiber
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