Im Jahr 2025 ist eine Immobilie ohne guten Energieausweis kaum noch ein attraktives Angebot. Früher war die Lage entscheidend, dann kam die Ausstattung - heute bestimmt die Energieeffizienz, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist. Wer 2025 eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, muss sich mit dem Energiepass auseinandersetzen. Nicht weil es Pflicht ist, sondern weil der Markt es so will. Und die Zahlen sprechen eine klare Sprache.
Wie viel mehr kostet eine energieeffiziente Wohnung?
Ein Haus mit Energieeffizienzklasse A+ verkauft sich durchschnittlich 23 % teurer als ein vergleichbares Objekt ohne Sanierung. Das ergab eine Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024, die 155.000 Immobilien in ganz Deutschland analysiert hat. Das ist kein kleiner Bonus - das ist ein massiver Preisvorteil. Wer seine Wohnung auf Klasse A oder A+ bringt, erhält im Vergleich zu einem Objekt der Klasse D etwa 650 Euro mehr pro Quadratmeter. In München oder Hamburg kann das schnell eine sechsstellige Summe ausmachen.
Der Unterschied zwischen den Klassen ist dramatisch. Ein Haus der Klasse H, also sehr ineffizient, verliert bis zu 14 % seines Wertes gegenüber dem Durchschnitt (Klasse D). Gleichzeitig zahlen Käufer für A+-Objekte bis zu 16 % mehr als für Häuser der Klasse D. Das ist kein Zufall. Es ist die Reaktion des Marktes auf steigende Energiekosten und neue Gesetze. Wer 2025 noch ein Haus mit Klasse F oder G verkauft, muss sich auf Abschläge von 20 bis 30 % einstellen - das sagen Experten wie ntv und Wüest Partner voraus.
CO2-Emissionen bestimmen den Preis - und das wird immer wichtiger
Es geht nicht nur um den Energieverbrauch in kWh. Es geht um die Menge an CO2, die das Gebäude jährlich verursacht. Und das wird immer entscheidender. Eine Studie von Wüest Partner, die 766 Mehrfamilienhäuser in Berlin zwischen 2022 und 2025 analysiert hat, zeigt: Jedes Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr senkt den Kaufpreis um etwa zwei Euro. Klingt wenig? Rechnen Sie mal nach: Ein Haus mit 100 Quadratmetern, das 10 kg CO2 pro Quadratmeter emittiert, hat eine jährliche Emission von 1.000 kg. Das sind 2.000 Euro weniger Wert. Und das ist nur der Anfang.
2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar - der Korrelationskoeffizient lag bei -0,08. 2024 war er bei -0,36. Das bedeutet: Der Einfluss von CO2 auf den Preis hat sich innerhalb von zwei Jahren mehr als vervierfacht. Und es gibt keinen Grund zu glauben, dass dieser Trend sich verlangsamt. Im Gegenteil: Die neue Bundesregierung plant strengere Vorgaben für Heizungen und Sanierungen. Wer heute noch nicht handelt, verliert morgen Wert.
Wo lohnt sich Sanierung am meisten?
Nicht überall ist jede Sanierung sinnvoll. Die größten Gewinne erzielen Eigentümer in den Städten - besonders bei Altbauten, die vor 1949 gebaut wurden. Hier steigt der Wert nach einer energetischen Modernisierung um bis zu 44 %. Das ist kein theoretisches Modell - das passiert tatsächlich. In Berlin, Hamburg und München verkaufen sich sanierte Altbauten schneller und deutlich teurer.
Interessant ist auch der ländliche Raum: Hier steigen die Preise für energieeffiziente Häuser sogar noch stärker als in der Stadt - um 31 %. Warum? Weil die Auswahl dort geringer ist. Wer ein gut gedämmtes, moderne Heizung hat, ist sofort gefragt. In der Stadt gibt es mehr Alternativen. Auf dem Land ist eine energieeffiziente Immobilie oft die einzige Option, die sich lohnt.
Die FUB IGES- und PriceHubble-Studie aus November 2024 zeigt: In München können energetisch sanierte Immobilien insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen. Nach Abzug der Sanierungskosten bleibt ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro - das sind durchschnittlich 6,9 % Wertsteigerung. In Hamburg dagegen ist der Gewinn nach Kosten nur 0,3 Milliarden Euro, weil die Sanierungen dort teurer sind. Die Moral: Sanieren lohnt sich - aber nur, wenn man weiß, wo und wie.
Warum sind nur 13 % der Immobilien gut?
Im Jahr 2025 hat nur jedes achte Gebäude in Deutschland einen Energieausweis mit den Klassen A, A+ oder B. Das bedeutet: 87 % der Immobilien sind ineffizient. Und das ist kein technisches Problem - das ist ein wirtschaftliches Risiko. 60 % aller 22 Millionen Gebäude in Deutschland sind aus energetischer Sicht unzureichend, wie der BuVEG berichtet. Das sind mehr als 13 Millionen Wohnungen und Häuser, die in den nächsten Jahren massiv an Wert verlieren werden.
Warum wird nicht mehr saniert? Weil viele Eigentümer denken, es sei zu teuer. Aber die Zahlen zeigen das Gegenteil. In München lohnt sich die Sanierung auf Klasse D mit einem klaren Gewinn. In Hamburg ist es knapper, aber auch dort steigt der Wert. Wer heute nicht sanieren kann, sollte zumindest planen. Denn die Gesetze verschärfen sich. Ab 2026 dürfen Häuser mit Klasse F nicht mehr vermietet werden. Ab 2029 ist Klasse E verboten. Wer jetzt nicht handelt, wird 2027 oder 2028 plötzlich keine Mieter mehr finden - oder nur zu einem Bruchteil des Preises.
Was passiert, wenn man nichts tut?
Die Immobilienwelt verändert sich schnell. Wer 2018 noch dachte, ein altes Haus mit Ölheizung sei ein gutes Investment, hat sich geirrt. Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigte damals sogar, dass schlecht gedämmte Objekte noch besser an Wert gewannen als energieeffiziente. Aber das ist Geschichte. Seit 2023 hat sich alles gedreht. Die Energiepreise sind explodiert. Die Gesetze sind verschärft worden. Und die Käufer haben gelernt, was ein guter Energieausweis bedeutet.
Wer heute eine Immobilie mit Klasse G oder H verkauft, muss mit einem Preisabschlag rechnen. Nicht nur weil die Mieter wegbleiben, sondern weil Käufer inzwischen genau wissen, wie viel sie später an Heizkosten zahlen werden. Und sie zahlen nicht nur für das Haus - sie zahlen für die Kosten der nächsten 20 Jahre. Ein Haus mit schlechtem Energieausweis ist kein Vermögenswert mehr - es ist eine Belastung.
Was tun, wenn man eine alte Immobilie besitzt?
Sanieren ist kein Luxus - es ist eine Notwendigkeit. Und es muss nicht alles auf einmal passieren. Wer mit der Dämmung der Außenwände beginnt, kann schnell 30 % Energie sparen. Der Wechsel von Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe bringt nochmal 40 % Einsparung. Und die Fördermittel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) decken bis zu 40 % der Kosten ab - bei Wärmepumpen sogar bis zu 60 %.
Ein guter erster Schritt: Den Energieausweis aktualisieren lassen. Dann prüfen, ob die Sanierung in die nächste Klasse (z. B. von F nach D) reicht. Und dann rechnen: Wie viel kostet die Sanierung? Wie viel Wert steigt? Wie lange dauert es, bis sich die Investition amortisiert? In den meisten Fällen ist es weniger als fünf Jahre. Danach zahlt man kaum noch Heizkosten - und verkauft die Immobilie mit einem Preisvorteil von 20 % oder mehr.
Die Zeiten, in denen man eine Immobilie nur nach Lage und Größe bewertet hat, sind vorbei. Wer heute noch denkt, dass ein alter Kachelofen oder eine veraltete Heizung ein Plus ist, liegt falsch. Die Zukunft gehört den Gebäuden, die wenig Energie verbrauchen - und viel Wert haben.
Geschrieben von Jens Schreiber
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