Der Traum von einer eigenen Wohnung an der Costa del Sol oder einem Haus in der Algarve ist für viele Deutsche realistisch. Doch die Hürden sind höher als man denkt. Seit 2025 verlangen Banken oft zwischen 40 und 60 Prozent Eigenkapital, was den Prozess deutlich komplexer macht als eine klassische Finanzierung im Inland. Wer hier erfolgreich sein will, muss die Unterschiede zwischen spanischen und portugiesischen Kreditinstituten kennen und frühzeitig planen.
Diese Anleitung zeigt dir, wie du deine Auslandsfinanzierung strukturierst, welche Dokumente du brauchst und wo die versteckten Kosten liegen. Wir vergleichen die Konditionen beider Länder anhand aktueller Marktdaten und geben dir konkrete Tipps, um den Weg zum Notar zu ebnen.
Die wichtigsten Fakten auf einen Blick
- Spanien bietet höhere Finanzierungsquoten (bis zu 70%) durch lokale Banken, verlangt aber strengere Bonitätsprüfungen.
- Portugal hat niedrigere Kaufnebenkosten (6,5-9% vs. 12-14% in Spanien) und günstigere Zinsen für Residenten.
- Deutsche Banken wie die BW-Bank nutzen oft das Bausparmodell mit niedrigeren Quoten (ca. 57%), während spezialisierte Vermittler direkte Kredite vermitteln.
- Planungshorizont: Rechnet mit 6-8 Wochen für Spanien und 3-4 Monaten für Portugal bis zur Zusage.
- Steuerliche Vorteile: Die Einkommensteuer auf Vermietungserträge liegt in Spanien bei 19%, in Portugal bei 28%.
Spanien versus Portugal: Der direkte Vergleich
Bevor du dich für ein Land entscheidest, solltest du die finanziellen Rahmenbedingungen genau unter die Lupe nehmen. Beide Märkte haben sich seit 2021 stark entwickelt - spanische Preise stiegen im Schnitt um 8,2% pro Jahr, während es an der Algarve 11,7% waren. Doch die Einstiegshürden unterscheiden sich erheblich.
| Kriterium | Spanien | Portugal |
|---|---|---|
| Max. Finanzierungsquote (Nicht-Resident) | 70% | 57,6% (deutsche Bank) / 70-80% (lokale Bank, Resident) |
| Erforderliches Eigenkapital | 30-40% + Nebenkosten | 20-30% (Resident) / 40-60% (Nicht-Resident via dt. Bank) |
| Grunderwerbssteuer | 6-10% (regionabhängig) | 6,5% |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 12-14% | 6,5-9% |
| Effektiver Zinssatz (Nicht-Resident) | 3,8-4,5% | 3,2-3,9% (Resident) / Höher für Nicht-Residenten |
| Dauer des Prozesses | 6-8 Wochen | 3-4 Monate |
Ein entscheidender Punkt ist die Steuerlast. Wenn du die Immobilie vermieten möchtest, zahlst du in Spanien 19% Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen. In Portugal sind es 28%. Das kann langfristig einen großen Unterschied machen. Zudem sind die Nebenkosten beim Kauf in Portugal fast halb so hoch wie in Spanien. Für reine Kapitalanleger, die hohe Hebelwirkung suchen, ist Spanien oft attraktiver. Für Selbstnutzer, die Wert auf geringe Einstiegskosten legen, punktet Portugal.
So funktioniert die Finanzierung über deutsche Banken
Viele Käufer möchten ihre Finanzierung bequem über ein deutsches Institut abwickeln. Hier kommt oft die BW-Bank ins Spiel. Sie nutzt kein klassisches Annuitätendarlehen, sondern kombiniert einen Vorfinanzierungskredit mit einem Bausparvertrag. Das bedeutet: Du zahlst zunächst nur Zinsen und Tilgungsanteile an das Bauspardarlehen, während der Hauptkredit endfällig ist. Nach einigen Jahren löst das Bausparguthaben dann den Kredit ab.
Dieses Modell hat Vorteile und Nachteile. Der Vorteil: Du bekommst auch dann einen Kredit, wenn dein Einkommen gerade nicht perfekt passt, da die Besicherung vor Ort liegt. Der Nachteil: Die Finanzierungsquote ist niedriger, oft maximal 57% des Beleihungswertes. Zudem musst du sicherstellen, dass das Bausparvermögen am Ende ausreicht, um den Restbetrag zu tilgen. Alternativ gibt es spezialisierte Vermittler wie die Hamburger HYPO, die direkt mit spanischen Banken zusammenarbeiten und so Quoten von bis zu 70% ermöglichen können. Diese Anbieter prüfen deine Bonität vorab nach spanischen Standards, was oft strenger ist als die deutsche SCHUFA-Prüfung.
Schritt-für-Schritt: Der Weg zum Kreditvertrag
Ob Spanien oder Portugal, der Prozess folgt ähnlichen Bahnen, unterscheidet sich aber in Details. Hier ist der typische Ablauf:
- Steuernummer beantragen: In Spanien heißt sie NIE, in Portugal NIF. Ohne diese Nummer läuft nichts. Die Beantragung dauert in Spanien 2-4 Wochen, in Portugal oft schneller. Plane diese Zeit unbedingt ein.
- Unterlagen sammeln: Du brauchst aktuelle Gehaltsnachweise, Steuerbescheide der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge der letzten sechs Monate und deinen Personalausweis. Alle Dokumente müssen übersetzt und notariell beglaubigt werden. In Portugal ist dies besonders strikt vorgeschrieben.
- Bonitätsprüfung: Die Bank prüft deine SCHUFA-Auskunft sowie deine internationale Bonität. Bei lokalen Banken in Spanien wird oft zusätzlich geprüft, ob du dort bereits Verbindlichkeiten hast.
- Immobilienbewertung (Tasación): In Spanien bestellt die Bank einen Gutachter. Dieser setzt den Wert oft niedriger an als den Kaufpreis. Die Bewertung kostet 300-500 Euro und dauert 10-14 Tage. Achte darauf, dass der bewertete Wert ausreicht, um deine gewünschte Kreditsumme zu decken.
- Vertragsabschluss: Nach positiver Zusage wirst du zum Notar gerufen. In beiden Ländern ist der Notar neutral und stellt sicher, dass alle Dokumente korrekt sind.
Typische Stolperfallen und wie du sie vermeidest
Das größte Problem ist die sogenannte Tasación. Viele Käufer scheitern daran, weil der Gutachter den Wert der Immobilie zu niedrig ansetzt. Wenn der Kaufpreis 300.000 Euro beträgt, aber der Gutachter nur 280.000 Euro attestiert, und die Bank maximal 70% finanziert, erhältst du nur 196.000 Euro Kredit statt der erhofften 210.000 Euro. Der Rest muss aus eigener Tasche kommen. Tipp: Lass die Immobilie vor dem Kauf selbst bewerten oder frage den Makler nach vergleichbaren Verkäufen in der Nähe.
Ein weiterer Fehler ist die Unterschätzung der Nebenkosten. In Spanien summieren sich Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision schnell auf 12-14% des Kaufpreises. Vergiss diese Summe nicht in deiner Liquiditätsplanung. Außerdem: Sprich früh mit deinem Berater. Wer erst nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag an die Finanzierung denkt, riskiert, dass die Zusage ausbleibt und er in der Pflicht bleibt.
Steuerliche Aspekte und langfristige Tragfähigkeit
Neben der Anschaffung zählen die laufenden Kosten. In beiden Ländern gibt es Grundsteuern (IBI in Spanien, IMI in Portugal), die je nach Region und Wert der Immobilie variieren. Für Vermieter ist die Einkommensteuer der entscheidende Faktor. Mit 19% in Spanien gegenüber 28% in Portugal ist die Rendite bei gleicher Miete in Spanien steuerlich vorteilhafter. Allerdings sind die Erwerbnebenkosten in Portugal geringer, was den Break-even-Punkt früher verschiebt.
Langfristig prognostiziert die Deutsche Bundesbank eine moderate Preisentwicklung von 3-5% pro Jahr in Spanien und 4-6% in Portugal. Das stützt die Idee, dass Immobilien hier weiterhin ein stabiles Investment darstellen. Wichtig ist jedoch, dass du deine monatliche Belastung (Zins + Tilgung + Nebenkosten) nicht mehr als 35-40% deines Nettoeinkommens betragen lässt. Gerade bei hohen Eigenkapitalanforderungen bleibt die monatliche Rate oft moderat, aber die Einmalzahlung am Anfang ist hoch.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Wohnsitz in Spanien oder Portugal für den Kredit?
Nein, du kannst als Nicht-Resident finanzieren. Allerdings sind die Konditionen schlechter als für Residenten. In Portugal können du über Visa wie das D7-Visum oder Digital Nomad Visa den Residentenstatus erlangen, was die Eigenkapitalquote senken kann.
Wie lange dauert es, bis der Kredit genehmigt ist?
In Spanien sind 6 bis 8 Wochen realistisch, wenn alle Unterlagen vollständig sind. In Portugal dauert es oft 3 bis 4 Monate, da die Übersetzung und Beglaubigung der Dokumente mehr Zeit in Anspruch nimmt.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bonitätsprüfung?
Standardmäßig werden Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Steuerbescheide der letzten 2 Jahre, Kontoauszüge der letzten 6 Monate, Personalausweis und die lokale Steuernummer (NIE/NIF) benötigt. Alle Dokumente müssen übersetzt und beglaubigt sein.
Was passiert, wenn die Tasación den Kaufpreis unterschreitet?
Die Bank finanziert basierend auf dem niedrigeren bewerteten Wert. Du musst die Differenz zum Kaufpreis plus die restlichen 30% Eigenkapital aus eigener Tasche zahlen. Es empfiehlt sich, vor dem Kauf eine eigene Schätzung durchführen zu lassen.
Lohnt sich die Finanzierung über eine deutsche Bank besser?
Für manche ja, weil der Vertrag auf Deutsch ist und du keine spanischen/portugiesischen Anwälte für die Vertragsprüfung brauchst. Aber die Quoten sind niedriger (ca. 57%) und die Prozesse langsamer. Lokale Banken bieten oft bessere Zinsen und höhere Quoten, erfordern aber lokale Beratung.
Geschrieben von David Loidolt
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