Im Jahr 2025 ist eine Ferienimmobilie keine Frage des Luxus mehr - sie ist eine strategische Entscheidung. Wer heute in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung investiert, tut das nicht, weil er sich einen Traum erfüllen will. Er tut es, weil er sein Geld vor Inflation schützen, regelmäßige Einkünfte generieren und gleichzeitig persönliche Urlaubszeiten sichern will. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: In Deutschland gibt es über 555.000 Ferienunterkünfte, 82 Prozent davon gehören Privatleuten. Und die Nachfrage wächst - nicht nur von Deutschen, sondern auch aus den Niederlanden, Österreich und der Schweiz. 34 Prozent aller Mietanfragen kommen mittlerweile aus dem Ausland.
Warum Ferienimmobilien heute besser als Aktien oder ETFs sind
Viele Anleger schauen auf börsennotierte Immobilien-ETFs, die 2024 durchschnittlich 4,1 Prozent Rendite brachten. Klingt gut? Aber Ferienimmobilien liefern mehr als nur Rendite. Sie liefern Sachwert. Während Aktienkurse schwanken, bleibt ein Haus in der Eifel oder an der Mecklenburgischen Seenplatte ein physischer Vermögenswert. Und dieser Wert steigt. In Sylt lag die durchschnittliche Wertsteigerung 2024 bei 8,7 Prozent. In der Eifel waren es 7,2 Prozent, im Harz 6,8 Prozent. Selbst in weniger bekannten Regionen wachsen die Preise - und damit auch die Mieteinnahmen.Die Mieten steigen sogar schneller als die Inflation. Mit einer erwarteten Inflation von 2,8 Prozent in 2025 (Ifo-Institut) steigen Ferienmieten im Schnitt um 3,5 Prozent. Das ist kein Zufall. Urlauber zahlen mehr, wenn sie wissen, dass das Haus modern, energieeffizient und gut ausgestattet ist. Und genau das ist der Schlüssel: Es geht nicht mehr um ein altes Holzhaus mit kaputtem Fenster. Es geht um Gebäude mit Energieeffizienzklasse EFH 75 nach GEG 2024, Smart-Home-Systemen und regionaler Architektur - Reetdächern an der Küste, Holzfassaden in den Alpen.
Wo lohnt sich die Investition wirklich? Die Top-Regionen 2025
Nicht jede Region ist gleich. Wer in Sylt oder am Starnberger See investiert, zahlt bis zu 30 Millionen Euro für ein exklusives Objekt. Das ist kein Einstieg für den Durchschnittsanleger. Aber es gibt Regionen, die trotzdem starke Renditen bieten - und deutlich niedrigere Einstiegspreise.- Mecklenburgische Seenplatte: Einstiegspreise zwischen 280.000 und 320.000 Euro. Auslastung im Sommer: 85 Prozent. Kapitalisierungsrate (nach Kosten): etwa 2,8 Prozent.
- Eifel: Durchschnittspreis 385.000 Euro. Starke Nachfrage aus Köln, Düsseldorf, Frankfurt. Auslastung: 65-70 Prozent ganzjährig.
- Harz: Preise steigen um 6,8 Prozent jährlich. Gute Infrastruktur, viele Wanderwege, zunehmende Nachfrage aus Ostdeutschland.
- Bayerische Alpen: Nur noch wenige neue Objekte erlaubt. Viele Gemeinden haben Zweithausverbote eingeführt. Wer hier investiert, braucht ein bestehendes, genehmigtes Objekt - und muss mit strengen Auflagen rechnen.
Ein wichtiger Tipp: Besuchen Sie das Objekt nicht nur im Sommer. Kommen Sie im Winter. Dann sehen Sie, ob die Straße geräumt wird, ob die Heizung funktioniert, ob die Gemeinde überhaupt ein Tourismuskonzept hat. Die Gemeinde Binz auf Rügen hat 2024 mit einem Nachhaltigkeitszertifikat die Auslastung um 18 Prozent gesteigert. Das ist kein Zufall - das ist Strategie.
Die wahren Kosten - die meisten Anleger unterschätzen sie
Ein Haus kaufen, mieten, Einkommen haben - das klingt einfach. Aber die Realität ist komplexer. Die meisten Anleger rechnen mit der Bruttomiete. Doch die Netto-Rendite ist viel niedriger.Die Kapitalisierungsrate (CAP-Rate) in Premiumlagen liegt bei 3,5-4,2 Prozent - das ist der Bruttowert. Nach Abzug von Wartung, Versicherung, Steuern, Plattformgebühren und Verwaltungskosten sinkt sie um 1,5-2 Prozentpunkte. Das heißt: Ein Objekt mit 4 Prozent CAP-Rate bringt am Ende nur 2,5 Prozent netto. Und das ist noch nicht alles.
- Instandhaltungsrücklage: 76 Prozent der Anleger unterschätzen diese um mindestens 15 Prozent. Ein Dach, eine Heizung, eine neue Küchenausstattung - das kostet. Planen Sie mindestens 1.500 Euro pro Jahr ein.
- Fahrtkosten: 42 Prozent der Anfänger vergessen, wie oft sie hin müssen. Wöchentliche Kontrollen? Das sind 1.200 Euro pro Jahr nach ADAC-Pauschale.
- Verwaltung: 63 Prozent der erfolgreichen Anleger nutzen externe Dienstleister wie Novasol oder Interhome. Die kosten 15-20 Prozent der Miete. Aber sie sparen Ihnen Zeit, Stress und oft auch Geld - weil sie besser verhandeln, schneller vermieten und die Steuern richtig absetzen.
- Steuerliche Regelungen: Wenn Sie das Haus mehr als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen, müssen Sie die Kosten aufteilen. 68 Prozent der Privatinvestoren verletzen diese Regel - und riskieren Nachzahlungen. Die AfA (Abschreibung) beträgt 2,0 Prozent bei Neubauten, 2,5 Prozent bei Altbauten. Modernisierungen können voll abgesetzt werden.
Ein Beispiel: Familie Weber aus Düsseldorf kaufte 2022 eine 85m²-Wohnung an der Mecklenburgischen Seenplatte für 315.000 Euro. Sie vermietete sie 18 Wochen pro Jahr und erzielte durchschnittlich 2.850 Euro Monatsmiete. Das klingt nach einem Traum. Aber sie nutzten die Wohnung selbst 12 Wochen im Jahr. Sie haben alle Ausgaben dokumentiert, eine professionelle Verwaltung engagiert und die Steuern korrekt abgesetzt. Das ist der Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg.
Was schiefgehen kann - und wie Sie es vermeiden
Nicht jeder, der eine Ferienimmobilie kauft, macht Gewinn. Thomas M. aus München kaufte 2023 eine Almhütte in den Bayerischen Alpen für 420.000 Euro. Er dachte: „Alpen = immer voll“. Doch die Gemeinde hatte strenge Naturschutzauflagen. Er durfte nur 12 Wochen vermieten - nicht die 20, die er geplant hatte. Die Rendite fiel auf unter 1 Prozent. Er verlor Geld.Warum? Weil er die lokale Gesetzgebung nicht geprüft hat. 63 Prozent der Tourismusorte in Bayern haben Zweithausverbote eingeführt. Das heißt: Neue Ferienimmobilien dürfen nicht mehr gebaut werden - nur bestehende dürfen vermietet werden. Und selbst die dürfen nur mit Genehmigung. Wer hier investiert, muss vorher beim Gemeindeamt nachfragen: „Ist dieses Objekt genehmigt? Darf es weiter vermietet werden?“
Ein weiteres Risiko: Die neue Mietpreisbremse. Seit März 2025 gilt sie in 120 Tourismuskommunen. Mieterhöhungen sind auf maximal 15 Prozent über drei Jahre begrenzt. Das bedeutet: Sie können nicht einfach jedes Jahr die Miete erhöhen, um Inflation auszugleichen. Sie müssen langfristig denken. Die Rendite kommt nicht aus kurzfristigen Preissprüngen - sie kommt aus stabiler Auslastung, guter Pflege und kluger Verwaltung.
Wie Sie richtig starten - 5 Schritte für Anfänger
Sie wollen loslegen? Dann folgen Sie diesem einfachen Plan - nicht mehr, nicht weniger.- Standortanalyse (3 Monate): Wählen Sie 3-5 Regionen aus. Prüfen Sie die Auslastung, die Preisentwicklung, die Gemeindeverordnungen. Nutzen Sie Daten von Gutachterausschüssen und Immobilienportalen.
- Objektbesichtigung (Hoch- und Nebensaison): Kommen Sie im Winter. Schauen Sie, ob die Heizung läuft, ob die Straße geräumt wird, ob die Nachbarn freundlich sind.
- Finanzierung prüfen: Zinsen liegen bei 2,9 Prozent (Bundesbank, Dezember 2024). Nutzen Sie das. Aber rechnen Sie mit 20-30 Prozent Eigenkapital. Banken verlangen das bei Ferienimmobilien.
- Verwaltung organisieren: Entscheiden Sie sich früh: Selbstverwaltung oder Profi? Selbstverwaltung spart Geld, kostet aber Zeit. Profis sparen Zeit, kosten Geld. Beides ist legitim - aber nur, wenn Sie es konsequent machen.
- Steuerliche Dokumentation: Alle Ausgaben - von der neuen Dachrinne bis zur Werbung für Airbnb - aufbewahren. Nutzen Sie eine Steuerberaterin, die Erfahrung mit Ferienimmobilien hat. Sonst riskieren Sie Nachzahlungen.
Die Zukunft: Was kommt nach 2025?
Die Bundesregierung fördert jetzt „Grüne Ferienimmobilien“ mit Zuschüssen bis zu 12.000 Euro für Sanierungen. Das ist ein Signal: Wer heute energetisch saniert, profitiert morgen. Wer nicht, wird schwerer verkaufen können.Die Klimarisiken wachsen. Die Nordseeküste könnte bis 2050 jährlich 280 Euro pro Quadratmeter an Schäden durch Sturmfluten erleiden. Das ist kein Szenario aus einem Film - das ist eine Berechnung des Potsdam-Instituts. Wer in Küstenregionen investiert, muss versichern. Und er muss wissen: Die Versicherungskosten steigen.
Die Nachfrage bleibt hoch. 87 Prozent der Urlauber bevorzugen Ferienhäuser gegenüber Hotels. Und sie wollen Privatsphäre, Platz, Küche, Garten. Das ist eine langfristige Trendwende. Ferienimmobilien sind kein Hype. Sie sind eine Antwort auf eine neue Art von Reisen.
Die Experten sind sich einig: 91 Prozent der Finanzexperten sehen Ferienimmobilien als wichtigen Bestandteil eines diversifizierten Portfolios. Aber nur, wenn sie richtig gemacht werden. Nicht aus Laune. Nicht als zweites Zuhause. Sondern als geschäftliche Entscheidung - mit Zahlen, Daten, Fakten und Disziplin.
Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite einer Ferienimmobilie in Deutschland 2025?
Die Bruttorendite (CAP-Rate) liegt in Top-Lagen bei 3,5-4,2 Prozent. Nach Abzug aller Kosten - Verwaltung, Instandhaltung, Steuern, Versicherung - sinkt die Netto-Rendite auf durchschnittlich 2,0-2,8 Prozent. In weniger bekannten Regionen wie der Eifel oder dem Harz kann sie bis zu 3,0 Prozent erreichen, wenn die Auslastung stabil ist.
Kann ich eine Ferienimmobilie auch als Hauptwohnsitz nutzen?
Ja, aber mit Einschränkungen. Wenn Sie das Objekt mehr als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen, müssen Sie die Kosten (Wartung, Abschreibungen, Zinsen) aufteilen. Nur der anteilige Teil, der auf die Vermietung entfällt, ist steuerlich absetzbar. 68 Prozent der Anleger verletzen diese Regel - oft ohne es zu merken. Das kann zu Nachzahlungen führen.
Welche Regionen sind für Anfänger am besten geeignet?
Die Mecklenburgische Seenplatte und die Eifel sind ideal für Einsteiger. Die Einstiegspreise liegen zwischen 280.000 und 385.000 Euro, die Nachfrage ist stabil, die Verwaltung ist gut organisiert. Die Auslastung ist im Sommer hoch, im Winter aber auch nicht null - viele Gäste kommen für Kurzurlaube, Wellness oder Radtouren. Die Gemeinden haben klare Regeln, und es gibt keine Zweithausverbote.
Sollte ich lieber über Airbnb oder Booking.com vermieten?
Airbnb bringt im Durchschnitt 28 Prozent höhere Auslastung als Booking.com - aber auch 19 Prozent mehr Stornierungen. Booking.com hat stabilere Buchungen, aber geringere Preise. Der beste Weg: Beide Plattformen nutzen. Airbnb für Kurzfristbuchungen und Premiumpreise, Booking.com für längere Aufenthalte und saisonale Abonnements. Viele erfolgreiche Anleger kombinieren beide.
Wie lange sollte ich eine Ferienimmobilie halten?
Mindestens 10 Jahre. Die hohen Anfangskosten - Kauf, Renovierung, Einrichtung - amortisieren sich erst nach 7-8 Jahren. Die stärkste Wertsteigerung erfolgt zwischen dem 5. und 10. Jahr. Wer vorher verkauft, verliert oft Geld. Langfristig ist die Immobilie nicht nur Kapitalanlage, sondern auch Altersvorsorge und persönliche Rückzugsmöglichkeit.
Gibt es staatliche Förderungen für Ferienimmobilien?
Ja. Seit Februar 2025 fördert das Bundesumweltministerium die Initiative „Grüne Ferienimmobilien“ mit Zuschüssen bis zu 12.000 Euro für energetische Sanierungen - etwa für neue Fenster, Wärmepumpen oder Dämmung. Die Förderung ist an strenge Energieeffizienzkriterien gekoppelt. Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Geschrieben von David Loidolt
Zeige alle Beiträge von: David Loidolt