Grundsteuer für Immobilienbesitzer berechnen: Formel 2025 und konkrete Beispiele

Wenn du eine Immobilie in Deutschland besitzt, zahlst du jährlich Grundsteuer. Doch seit 2025 ist alles anders. Die alte Formel mit Einheitswerten aus den 1960er-Jahren gilt nicht mehr. Stattdessen wird jetzt der tatsächliche Wert deiner Immobilie zugrunde gelegt. Das bedeutet: Für viele Eigentümer steigt die Steuer - für andere sinkt sie. Wie du deine Grundsteuer jetzt genau berechnest, welche Zahlen du brauchst und wie viel du wirklich zahlen wirst, erklären wir dir mit klaren Formeln und echten Beispielen - speziell für die Situation in Österreichs Nachbarland Deutschland ab 2025.

Was hat sich 2025 wirklich geändert?

Vor 2025 wurde die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet - Werte, die aus dem Jahr 1964 (in den alten Bundesländern) oder 1935 (in den neuen Bundesländern) stammten. Das war ungerecht. Ein Haus, das heute 500.000 Euro wert ist, wurde mit einem Wert von 50.000 Euro besteuert. Das Bundesverfassungsgericht hat das 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Seitdem musste alles neu gemacht werden.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt eine neue, werteorientierte Grundsteuer. Die alte Formel mit Einheitswert, Messzahl und Hebesatz ist weg. Stattdessen gilt jetzt:

Grundsteuer = Immobilienwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Der Immobilienwert wird nicht mehr vom Finanzamt willkürlich festgelegt, sondern basiert auf aktuellen Daten: Bodenrichtwert, Gebäudeart, Alter, Wohnfläche und Mietniveau. Die Berechnung ist komplexer - aber fairer.

Die neue Steuermesszahl: Das ist fest

Die Steuermesszahl ist bundesweit einheitlich. Du musst sie nicht selbst suchen - sie wird automatisch angewendet.

Wohngrundstücke (Einfamilienhaus, Wohnung, Doppelhaus): 0,031 % (das sind 0,31 Promille)
Alle anderen Grundstücke (Gewerbe, unbebaute Flächen, landwirtschaftlich): 0,045 % (0,45 Promille)

Das bedeutet: Ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 400.000 Euro wird mit 0,31 Promille besteuert - egal ob du in Hamburg, München oder Dresden wohnst. Der Unterschied kommt erst beim Hebesatz.

Der Hebesatz: Wo du wohnst, entscheidet die Höhe

Der Hebesatz wird von deiner Gemeinde festgelegt. Hier liegt der große Unterschied. In einer Stadt mit hohen Kosten wie Berlin oder München ist der Hebesatz oft doppelt so hoch wie in einem kleinen Dorf.

Einige Beispiele für 2025 (nach offiziellen Planungen):

Hamburg: 470 % für bebaute Grundstücke (vorher 810 %)
Berlin: 750 % (vorher 810 %)
München: 850 %
Köln: 720 %
Stadt mit 10.000 Einwohnern: 350-500 %

Der Hebesatz kann zwischen 200 % und über 1.000 % liegen. In ländlichen Regionen ist er oft niedriger, in Ballungsräumen deutlich höher. Das ist der Hauptgrund, warum zwei gleiche Häuser in unterschiedlichen Städten ganz unterschiedlich besteuert werden.

Wie berechnest du deinen Immobilienwert?

Das ist der kniffligste Teil. Der Wert wird nicht einfach vom Markt abgeleitet, sondern mit einem offiziellen Verfahren ermittelt. Die Finanzämter nutzen dafür fünf Faktoren:

Grundstücksfläche in Quadratmetern
Bodenrichtwert deiner Gemeinde (findest du online beim Bodenwertatlas)
Gebäudeart (Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus)
Baujahr (Alter des Gebäudes)
Mietniveaustufe (wie hoch sind die Mieten in deiner Straße?)

Die Finanzämter haben ein eigenes Software-Tool, das diese Werte kombiniert. Du bekommst den Wert nicht selbst berechnet - du bekommst ihn vom Finanzamt als Teil deines Steuerbescheids. Aber du kannst ihn prüfen.

Waage mit Haus und Stadt skyline, zeigt unterschiedliche Steuersätze in Deutschland.

Praktische Beispiele: Wie viel zahlt du?

Beispiel 1: Einfamilienhaus in Hamburg

Grundstück: 400 m²
Bodenrichtwert: 40 €/m²
Gebäude: 120 m² Wohnfläche, Baujahr 1985, Mietniveau: hoch
Gesamtimmobilienwert (vereinfacht): 400 m² × 40 € + 120 m² × 50 € = 16.000 € + 6.000 € = 22.000 €
Steuermesszahl: 0,031 %
Hebesatz: 470 %

Berechnung: 22.000 € × 0,00031 × 4,7 = 32,11 € × 4,7 = 150,92 € pro Jahr

Das ist ein vereinfachtes Beispiel. In Wirklichkeit werden Gebäude und Boden separat bewertet, aber so kannst du grob abschätzen.

Beispiel 2: Wohnung in Berlin (60 m², Baujahr 2010)

Grundstücksanteil: 100 m²
Bodenrichtwert: 60 €/m²
Gebäudewert: 60 m² × 80 €/m² = 4.800 €
Gesamtwert: 100 m² × 60 € = 6.000 € + 4.800 € = 10.800 €
Steuermesszahl: 0,031 %
Hebesatz: 750 %

Berechnung: 10.800 € × 0,00031 × 7,5 = 3,35 € × 7,5 = 25,13 € pro Jahr

Beispiel 3: Einfamilienhaus in einer kleinen Gemeinde in Bayern (Flächenmodell) Bayern hat ein anderes System: Es berechnet nicht den Wert, sondern die Fläche.

Grundstück: 500 m² × 0,04 €/m² = 20 €
Gebäude: 140 m² × 0,50 €/m² = 70 €
Wohnfläche: 120 m² × 30 % Abschlag = 84 m² (nur 84 m² werden voll bewertet)
Gesamt: 20 € + 70 € = 90 €
Hebesatz: 450 %

Berechnung: 90 € × 4,5 = 405 € pro Jahr

Was du jetzt tun musst

Die neue Grundsteuer wird ab 2025 in deinem Steuerbescheid stehen. Aber du musst jetzt etwas tun - sonst bekommst du einen falschen Wert.

Grundsteuererklärung abgeben: Du musst bis zum 31. Oktober 2023 deine Erklärung beim Finanzamt eingereicht haben. Falls du das noch nicht getan hast, hole das sofort nach - sonst wird das Finanzamt einen Schätzwert annehmen, der oft höher ist.
Bodenrichtwert prüfen: Gehe auf die Website deines Landes (z. B. Bodenwertatlas Baden-Württemberg, Bodenrichtwertkarte Bayern) und suche deinen Ort. Wenn der Wert falsch ist, kannst du Einspruch einlegen.
Steuerbescheid prüfen: Sobald du den neuen Bescheid bekommst, vergleiche ihn mit deinen eigenen Recherchen. Wenn der Immobilienwert deutlich über dem Marktwert liegt, gib Einspruch ein - du hast einen Monat Zeit.

Was passiert, wenn du die Erklärung vergisst?

Wenn du deine Grundsteuererklärung nicht abgibst, schätzt das Finanzamt deinen Wert. Das passiert oft nach oben. Du bekommst dann einen Bescheid mit einem Wert, der höher ist als deine Immobilie wirklich wert ist. Später kannst du Einspruch einlegen - aber das kostet Zeit und Nerven. Besser: Du machst es richtig von Anfang an.

Durchsichtiges Hausmodell mit berechneten Steuerfaktoren auf einem deutschen Kartenhintergrund.

Wird die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt?

Das ist die große Frage. Der Deutsche Mieterbund warnt: Wenn die Grundsteuer steigt, werden Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen. Das ist rechtlich möglich - und wird auch passieren. Besonders in Großstädten, wo Mieten ohnehin hoch sind, wird das spürbar sein.

Aber: Nicht jeder Vermieter kann das. In Regionen mit niedriger Nachfrage, wo Mieten schon stagnieren, kann er die Steuer nicht einfach auf die Mieter abwälzen. Die neue Grundsteuer belastet also nicht nur Eigentümer - sie verändert auch den Wohnungsmarkt.

Wie viel wird deine Steuer steigen?

Laut Immobilienverband Deutschland (IVD) steigt die Grundsteuer für viele Eigentümer um 20-30 %. In Ballungsräumen kann sie aber auch um 50-100 % ansteigen. In ländlichen Gebieten sinkt sie oft - weil die alten Einheitswerte dort zu hoch waren.

Wenn du in einer Stadt wie Berlin, Hamburg oder München wohnst, rechne mit einem deutlichen Anstieg. Wenn du in einer kleinen Gemeinde in Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern lebst, könnte deine Steuer sogar sinken.

Was kommt danach?

Bis 2027 will das Bundesfinanzministerium die Grundsteuer komplett digitalisieren. Du sollst deine Erklärung online ausfüllen - mit automatischer Abfrage von Bodenrichtwerten und Gebäudedaten. Das wird einfacher. Aber: Die Daten müssen stimmen. Und das fängt mit dir an.

Die neue Grundsteuer ist nicht perfekt - aber sie ist fairer als die alte. Sie berücksichtigt endlich, was deine Immobilie wirklich wert ist. Deine Aufgabe: Mach dich schlau. Prüfe deine Daten. Gib deine Erklärung rechtzeitig ab. Dann bekommst du keinen Überraschungsbescheid - und bleibst im Recht.

Wie berechne ich meine Grundsteuer ab 2025?

Du verwendest die Formel: Immobilienwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Immobilienwert wird vom Finanzamt festgelegt, basierend auf Bodenrichtwert, Gebäudetyp, Alter und Mietniveau. Die Steuermesszahl ist bundesweit 0,031 % für Wohnimmobilien und 0,045 % für andere. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Du bekommst den genauen Wert in deinem Steuerbescheid - du kannst ihn aber prüfen und bei Unstimmigkeiten Einspruch einlegen.

Wann muss ich meine Grundsteuererklärung abgeben?

Die Frist für die Einreichung der Grundsteuererklärung war der 31. Oktober 2023. Wer bis dahin nichts eingereicht hat, riskiert einen Schätzwert des Finanzamts, der oft höher als der tatsächliche Wert ist. Falls du versäumt hast, kontaktiere dein Finanzamt sofort - manchmal gibt es noch Ausnahmen, aber du musst aktiv werden.

Wo finde ich den Bodenrichtwert meiner Gemeinde?

Jedes Bundesland hat einen eigenen Bodenwertatlas online. Suche nach „Bodenrichtwertkarte“ plus deinem Bundesland (z. B. „Bodenrichtwertkarte Bayern“). Dort gibst du deine Adresse ein und erhältst den aktuellen Wert pro Quadratmeter. Diese Werte sind entscheidend für die Berechnung deiner Grundsteuer - prüfe sie genau.

Warum zahle ich mehr als mein Nachbar, obwohl unsere Häuser gleich sind?

Weil die Hebesätze unterschiedlich sind. Selbst wenn zwei Häuser identisch sind, zahlt der Eigentümer in einer Stadt mit hohem Hebesatz (z. B. München: 850 %) deutlich mehr als der Nachbar in einer Gemeinde mit niedrigem Hebesatz (z. B. 400 %). Der Wert der Immobilie ist gleich - aber die Kommune entscheidet, wie stark sie besteuert.

Kann ich Einspruch gegen den Grundsteuerwert einlegen?

Ja, du hast einen Monat ab Zugang des Steuerbescheids Zeit, Einspruch einzulegen. Wenn du glaubst, dass der Immobilienwert zu hoch angesetzt ist - etwa weil deine Immobilie renovierungsbedürftig ist oder die Mietniveaustufe falsch erfasst wurde - leg eine schriftliche Begründung mit Belegen (z. B. Gutachten, Mietverträge, Fotos) vor. Viele Einsprüche werden angenommen, wenn die Daten nicht stimmen.

Gilt die neue Grundsteuer auch für unbebaute Grundstücke?

Ja, aber mit einer anderen Steuermesszahl: 0,045 % (0,45 Promille) statt 0,031 %. Der Immobilienwert wird hier nach Bodenrichtwert und Fläche berechnet. Unbebaute Flächen werden oft teurer besteuert als bebauten, besonders in städtischen Gebieten, um Bauland zu erschließen.

Was ist mit Eigentumswohnungen - wird auch da die Grundsteuer neu berechnet?

Ja. Für Eigentumswohnungen wird der Anteil am Grundstück und am Gebäude berechnet. Der Wert des gesamten Gebäudes wird auf die Wohnungen verteilt - je nach Wohnfläche. Du bekommst dann deinen individuellen Wert im Steuerbescheid. Du kannst den Wert prüfen, aber der Anteil ist meist fair, da er auf den tatsächlichen Flächen basiert.