Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzen: So funktioniert die AfA

Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Notar, Grundbuchamt und Makler fordern ihre Gebühren ein, dazu kommt die Grunderwerbsteuer. Diese Kaufnebenkosten können schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das oft mehr als 30.000 Euro extra. Die gute Nachricht: Als Vermieter müssen Sie diese Kosten nicht einfach hinnehmen. Sie können sie steuerlich geltend machen - aber nicht sofort im ersten Jahr. Stattdessen fließen sie in die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) ein.

Viele Investoren glauben fälschlicherweise, dass sie diese Nebenkosten wie laufende Betriebsausgaben sofort von der Steuer abziehen können. Das ist ein häufiger Fehler, der beim Finanzamt schnell zur Ablehnung führt. Der Schlüssel liegt darin zu verstehen, dass es sich hier um Anschaffungskosten handelt. Lassen Sie uns aufschlüsseln, welche Kosten genau dazugehören, wie die Abschreibung über die Jahre funktioniert und worauf Sie unbedingt achten müssen, damit Ihr Finanzamt Ihre Berechnungen akzeptiert.

Was zählt überhaupt zu den absetzbaren Kaufnebenkosten?

Nicht jede Ausgabe rund um den Immobilienerwerb ist automatisch steuerlich relevant. Es gibt einen klaren Katalog an Kosten, die das Bundesministerium der Finanzen (BMF) als Teil der Anschaffungskosten anerkennt. Diese Kosten erhöhen den Wert der Immobilie für die Steuerberechnung, was bedeutet, dass Sie jedes Jahr einen kleinen Teil davon als Werbungskosten absetzen können.

Es ist wichtig, diese Kosten sorgfältig zu dokumentieren. Behalten Sie alle Rechnungen, Bescheide und Überweisungen sicher auf. Das Finanzamt kann jederzeit prüfen, ob Ihre Angaben stimmen. Wenn Sie keine Belege haben, wird der Betrag nicht anerkannt. Auch kleine Beträge summieren sich über die Zeit und wirken sich positiv auf Ihre Steuerlast aus.

So funktioniert die Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist das Herzstück der steuerlichen Planung bei vermieteten Immobilien. Anders als bei selbstgenutzten Häusern, wo Sie keine Abschreibungen vornehmen dürfen, können Sie bei Mietobjekten den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen. Dazu addieren Sie den Kaufpreis und alle oben genannten Nebenkosten. Diese Summe bilden Ihre gesamten Anschaffungskosten.

Wichtig ist nun die Trennung zwischen Boden und Gebäude. Der Boden unter Ihrer Immobilie verschleißt nicht und kann daher nicht abgeschrieben werden. Nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, ist relevant. In der Praxis nutzen viele Investoren den sogenannten Bodenrichtwert, um diesen Anteil zu bestimmen. Oft liegt der Gebäudeanteil bei etwa 70 bis 80 Prozent des Gesamtwerts, je nach Lage und Zustand.

Wie hoch ist nun die jährliche Abschreibung? Hier gelten zwei Hauptregeln:

• Standard-Immobilien: Für Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren.
• Altbauten: Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, liegt die Rate bei 2,5 Prozent pro Jahr. Hier beträgt die Nutzungsdauer 40 Jahre.

Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel durchrechnen, damit Sie sehen, wie viel Geld das wirklich macht. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Altbauwohnung in Berlin für 300.000 Euro. Die Nebenkosten belaufen sich auf 40.000 Euro (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer). Ihre gesamten Anschaffungskosten betragen also 340.000 Euro.

Angenommen, der Bodenanteil macht 30 Prozent aus. Dann sind 70 Prozent, also 238.000 Euro, abschreibbar. Da es sich um ein Haus vor 1925 handelt, wenden wir die 2,5-Prozent-Regel an. 2,5 Prozent von 238.000 Euro sind 5.950 Euro. Diesen Betrag können Sie jedes Jahr als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Das reduziert Ihre steuerpflichtigen Einnahmen entsprechend.

Warum die Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht entscheidend ist

Sie können diese Vorteile nur nutzen, wenn Sie nachweisen, dass Sie die Immobilie mit dem Ziel gekauft haben, Gewinn zu erzielen. Das klingt logisch, ist aber in der Praxis oft der Knackpunkt. Besonders problematisch wird es, wenn Sie eine Immobilie kaufen, aber noch keinen Mieter finden. In dieser Leerstandsphase fragt das Finanzamt manchmal, ob Sie wirklich investieren wollen oder nur spekulieren.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie folgende Schritte dokumentieren:

1. Machen Sie Inserate auf bekannten Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt.
2. Behalten Sie Korrespondenz mit potenziellen Mietern.
3. Buchen Sie ggf. einen Makler für die Vermietung.
4. Führen Sie separate Konten für Mieteinnahmen und Ausgaben.

Dr. Markus Schulte, Steuerberater und Experte für Immobilienrecht, betont immer wieder: „Die reine Absicht reicht nicht. Sie müssen aktiv werden.“ Wenn Sie diese Aktivitäten nachweisen können, akzeptiert das Finanzamt auch längere Leerstände ohne Zweifel an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht. Ohne diesen Nachweis riskieren Sie, dass die gesamten Abschreibungen zurückgefordert werden.

Fehler, die Investoren häufig machen

Auch erfahrene Anleger stolpern über einige Fallstricke. Einer der größten Fehler ist die Verwechslung von Reparatur und Modernisierung. Wenn Sie eine alte Heizung austauschen, weil sie kaputt ist, ist das eine Instandhaltung. Diese Kosten können Sie sofort als Werbungskosten absetzen. Wenn Sie jedoch die Heizung modernisieren, um Energie zu sparen oder den Wert zu steigern, ist das eine Maßnahme zur Werterhöhung. Diese Kosten müssen Sie ebenfalls über die AfA abschreiben, ähnlich wie die Kaufnebenkosten.

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft die Zuordnung von Kosten bei gemischt genutzten Immobilien. Wenn Sie im Erdgeschoss wohnen und die oberen Stockwerke vermieten, müssen Sie die Kosten strikt trennen. Sie können nur den anteiligen Teil der Nebenkosten absetzen, der auf die vermietete Fläche fällt. Eine pauschale Aufteilung nach Quadratmetern ist meist akzeptabel, solange sie schlüssig begründet ist.

Vergessen Sie nicht, dass Zinsen für Ihr Darlehen ebenfalls voll absetzbar sind. Diese laufen parallel zur AfA. Viele Investoren konzentrieren sich so sehr auf die Abschreibung des Gebäudefonds, dass sie vergessen, die Finanzierungskosten korrekt zu buchen. Beide Komponenten zusammen ergeben das volle Bild Ihrer steuerlichen Situation.

Spezialfall: Denkmalgeschützte Immobilien

Falls Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben, gelten völlig andere Regeln. Hier spricht man von der Denkmal-AfA. Diese Regelung soll Anreize für die Erhaltung historischer Bausubstanz schaffen. Die Abschreibungsraten sind deutlich höher als bei normalen Objekten.

In den ersten acht Jahren nach Abschluss der Sanierung können Sie 9 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten abschreiben. In den folgenden vier Jahren sinkt die Rate auf 7 Prozent. Nach zwölf Jahren sind somit 100 Prozent der qualifizierten Sanierungskosten abgeschrieben. Beachten Sie jedoch: Diese hohen Sätze gelten nur für die Sanierungskosten, nicht für den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie. Zudem müssen Sie strenge Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen. Eine Beratung mit einem Fachmann ist hier unerlässlich, da die Hürden hoch sind.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Um den administrativen Aufwand zu minimieren, empfehle ich Ihnen folgende Vorgehensweise:

• Separates Konto: Eröffnen Sie ein Bankkonto ausschließlich für die vermietete Immobilie. Alle Mieteinnahmen gehen dort rein, alle Ausgaben (Versicherung, Steuern, Reparaturen) kommen оттуда heraus. Das erleichtert die Buchführung enorm.
• Digitalisierung: Scannen Sie alle Rechnungen und Verträge sofort nach Erhalt. Speichern Sie sie strukturiert in einer Cloud-Lösung oder einer speziellen Steuer-Software.
• Steuerberater: Für erste Investments lohnt sich oft die einmalige Begleitung durch einen Steuerberater. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr für einfache Fälle. Dieser Betrag zahlt sich oft durch optimierte Abschreibungen schnell zurück.

Die durchschnittliche Lernkurve für neue Vermieter liegt bei etwa 25 Stunden pro Jahr, wenn sie alles selbst erledigen. Mit guter Software und klaren Prozessen können Sie diese Zeit deutlich reduzieren. Denken Sie daran: Ordnung ist der Schlüssel zum Erfolg bei der Steuererklärung.

Zukunftsaussichten und politische Entwicklungen

Die aktuelle Gesetzeslage bleibt stabil. Das Jahressteuergesetz 2024 brachte keine Änderungen an den Abschreibungsregeln für private Vermieter. Experten wie Dr. Thomas Berg vom Institut der deutschen Wirtschaft erwarten auch in den nächsten Jahren keine grundlegenden Veränderungen. Die staatliche Förderung von Wohnraum durch steuerliche Anreize gilt weiterhin als wichtiges Instrument.

Allerdings diskutieren Politiker zunehmend über Maßnahmen gegen Spekulation. Es gibt Stimmen, die eine Beschränkung der Absetzbarkeit bei sehr kurzen Haltefristen (unter zwei Jahren) fordern. Solange diese Gesetze nicht verabschiedet sind, können Sie beruhigt nach den aktuellen Regeln planen. Halten Sie jedoch Ausschau nach neuen Entwicklungen im Finanzausschuss des Bundestags, falls Sie kurzfristige Handelsgeschäfte planen.