Nachfinanzierung bei Kostensteigerung: Welche Optionen gibt es und was kostet sie wirklich?

Wenn du ein Haus baust oder sanierst, rechnest du mit einem Budget. Aber was, wenn die Realität anders aussieht? In Deutschland sind die Baukosten seit 2020 um 28,5 Prozent gestiegen. Das bedeutet: Viele Bauherren, die vor zwei oder drei Jahren ihren Finanzierungsplan aufgestellt haben, merken jetzt, dass ihr Geld nicht mehr reicht. Plötzlich steht eine Nachfinanzierung auf dem Plan - und das kann teuer werden.

Was ist eine Nachfinanzierung wirklich?

Eine Nachfinanzierung ist kein Bonuskredit, den du einfach dazuholst, wenn du mehr Geld brauchst. Sie ist eine zusätzliche Kreditaufnahme, die du brauchst, weil deine ursprüngliche Baufinanzierung nicht mehr ausreicht. Das kann passieren, wenn:

• Materialien plötzlich teurer werden - zum Beispiel Holz um 41 % oder Stahlbeton um 32 %
• du dich für teurere Bodenbeläge entscheidest, wie Parkett statt Laminat
• ein unvorhergesehener Baufehler auftaucht, wie Wasser in der Baugrube
• die Bauzeit sich verlängert und du weiterhin Miete zahlst

Die Banken definieren es klar: Eine Nachfinanzierung ist ein separater Kredit, den du aufnimmst, wenn dein ursprüngliches Darlehen nicht mehr ausreicht. Und das Problem? Sie ist fast immer teurer als der erste Kredit.

Warum ist eine Nachfinanzierung so teuer?

Stell dir vor, du hast ein Darlehen von 280.000 Euro mit 2,9 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgung. Deine monatliche Rate liegt bei 1.550 Euro. Jetzt brauchst du 25.000 Euro zusätzlich - zum Beispiel für eine andere Dachkonstruktion oder eine höhere Dämmung.

Die Bank bietet dir einen separaten Kredit über 25.000 Euro mit 5,5 Prozent Zinsen über 5 Jahre. Deine neue monatliche Rate? 2.030 Euro. Das ist eine Steigerung von fast 31 Prozent - obwohl du nur 8,9 Prozent mehr Geld brauchst. Warum?

Erstens: Zinsen. Während Erstfinanzierungen oft zwischen 2,5 und 3,5 Prozent liegen, liegen die Zinsen für Nachfinanzierungen typischerweise zwischen 5 und 7 Prozent. Die Volksbank Raiffeisenbank bestätigt: Ein Zinsaufschlag von 2 bis 3 Prozentpunkten ist normal.

Zweitens: Nachrangigkeit. Dein neuer Kredit wird im Grundbuch nachrangig eingetragen. Das heißt: Wenn du später zahlungsunfähig wirst und deine Immobilie zwangsversteigert wird, zahlt die Bank, die den ersten Kredit gab, zuerst. Die Nachfinanzierungsbank muss warten. Deshalb verlangt sie höhere Zinsen, um das Risiko auszugleichen.

Drittens: Versteckte Kosten. Grundbuchgebühren, Gutachten, Neubewertung - das kostet. Im Durchschnitt verlangen Notare 1,2 Prozent der Nachfinanzierungssumme. Bei 25.000 Euro sind das 300 Euro extra, die du kaum kommst, aber zahlen musst.

Wie viel Geld brauchst du wirklich?

30 Prozent der Bauherren in Deutschland müssen heute eine Nachfinanzierung in Anspruch nehmen. Das ist kein Einzelfall mehr. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache:

• 2021: 24,7 % der Baufinanzierungen hatten eine Nachfinanzierung
• 2023: 31,5 % - ein Anstieg von über 27 % in nur zwei Jahren
• Im ersten Halbjahr 2023 stiegen die Anfragen nach Nachfinanzierungen um 47 % gegenüber dem Vorjahr

Die Hauptursachen? Laut Analyse der Dr. Klein AG:

• 58 %: Lieferengpässe (z. B. Fenster, Dämmmaterial, Heizungen)
• 27 %: Geänderte Wünsche des Bauherrn (z. B. mehr Badezimmer, größere Terrasse)
• 15 %: Technische Probleme (z. B. Fundamente müssen tiefer, Baugrube muss abgesichert werden)

Wer zwischen 2020 und 2022 begonnen hat, ist besonders betroffen. Damals waren Baukosten historisch niedrig. Heute ist das Budget veraltet.

Was sind die Alternativen zur Nachfinanzierung?

Es gibt Wege, eine Nachfinanzierung zu vermeiden - oder zumindest günstiger zu gestalten.

1. Finanzieller Puffer von Anfang an

Experten wie Capital und Verivox empfehlen: Plane von Beginn an 3 bis 5 Prozent der Bausumme als Reserve ein. Wenn du ein Haus für 400.000 Euro baust, sollte dein Darlehen mindestens 420.000 Euro betragen. Du zahlst dann nur Zinsen auf das, was du wirklich brauchst - aber die Reserve steht dir zur Verfügung, wenn du sie brauchst.

2. Reserveoption beim Erstdarlehen

Einige Banken bieten heute eine „Reserveoption“ an. Du vereinbarst von Anfang an eine höhere Kreditsumme, z. B. 15.000 Euro mehr. Du bekommst das Geld nur, wenn du es brauchst. Und der Zinsaufschlag? In manchen Fällen nur 0,3 Prozentpunkte - statt der üblichen 2,5. Ein Bauherr aus Salzburg berichtete auf hausjournal.net, dass er so 15.000 Euro nachfinanzierte, ohne dass seine Rate um mehr als 60 Euro stieg.

3. Nachrangfinanzierung

Die KVB Finanz empfiehlt: Nutze eine Nachrangfinanzierung statt eines klassischen Kredits. Das ist kein Darlehen von deiner Baubank, sondern ein zweites Darlehen, das z. B. von einer Spezialbank angeboten wird. Diese Modelle können mit günstigeren Konditionen ausgestattet sein - manchmal sogar mit Zinsen unter 5 Prozent. Aber Achtung: Du hast zwei Kreditverträge, zwei Raten, zwei Laufzeiten.

Vergleich: Welche Nachfinanzierungsform ist die beste?

Die beste Lösung? Eine Reserveoption. Die günstigste Alternative? Eine Aufstockung des bestehenden Kredits. Die teuerste? Ein Kredit bei einer anderen Bank.

Was passiert, wenn du nicht nachfinanzierst?

Wenn du die Nachfinanzierung nicht aufnimmst, bleibt die Baustelle liegen. Der Bauunternehmer stoppt die Arbeiten, weil er nicht bezahlt wird. Du verlierst Zeit, Geld und möglicherweise den Bauvertrag. Manche Bauherren versuchen, den Unterschied mit Eigenmitteln zu decken - aber das ist oft nicht möglich. Wer nicht nachfinanziert, riskiert, dass das Haus nicht fertig wird.

Und was ist mit der Doppelbelastung? Viele Bauherren zahlen weiterhin Miete, während sie bereits die Raten für ihre Baufinanzierung bezahlen. Das ist ein psychologischer und finanzieller Druck, den kaum jemand vorher bedacht hat.

Wie läuft eine Nachfinanzierung ab?

Es ist kein einfacher Prozess. Du brauchst:

• Einen aktualisierten Finanzierungsplan mit detaillierten Kosten
• Belege für die Kostensteigerung (veränderte Bauverträge, Rechnungen)
• Aktuelle Gehaltsnachweise - deine Kreditwürdigkeit wird neu geprüft
• Eine neue Immobilienbewertung (oft durch einen Gutachter)

Die Bearbeitungszeit: 4 bis 6 Wochen. Keine Eile. Wenn du zu spät bist, bleibt die Baustelle stehen. Experten raten: Plane mindestens 3 Monate Vorlauf ein. Und du brauchst Unterstützung. Finanzspezialisten kennen die Fallstricke. Sie wissen, welche Banken welche Optionen anbieten - und welche nicht.

Was ändert sich 2025?

Die Banken reagieren. Die Schwaebisch Hall Bank bietet seit September 2023 eine „Kostensteigerungsgarantie“ an: Bis zu 10 Prozent Nachfinanzierung zu den ursprünglichen Zinsen. Die Volksbank Raiffeisenbank testet ein Modell, bei dem du für 0,5 Prozent der Darlehenssumme eine Option auf bis zu 7 Prozent mehr Kredit zu nur 1,0 Prozentpunkten Zinsaufschlag sichern kannst.

Langfristig sagt der Immobilienexperte Prof. Dr. Christian A. Lennartz: „Die Nachfrage nach flexiblen Finanzierungslösungen mit integrierter Nachfinanzierungsoption wird bis 2025 jedes Jahr um 15 Prozent steigen.“

Doch der Bundesverband deutscher Banken warnt: Viele Bauherren unterschätzen, wie sich eine kleine Nachfinanzierung auf die monatliche Belastung auswirkt. Eine Erhöhung von 400 Euro pro Monat klingt erst mal nach „nur“ einem neuen Auto. Aber über 15 Jahre sind das 72.000 Euro mehr - und das ist kein kleiner Betrag.

Was solltest du tun?

• Wenn du noch baust: Hole dir eine Reserveoption - jetzt.
• Wenn du schon eine Nachfinanzierung brauchst: Vergleiche mindestens drei Angebote - nicht nur Zinsen, sondern auch Kosten und Laufzeiten.
• Wenn du planst: Baue 5 Prozent mehr in dein Budget ein. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.
• Wenn du unsicher bist: Sprich mit einem unabhängigen Finanzberater. Nicht mit deinem Bauträger. Nicht mit deiner Bank. Mit jemandem, der nichts zu verkaufen hat.

Ein Haus bauen ist kein Kauf eines neuen Fernsehers. Es ist eine langfristige Verpflichtung. Und wie bei jeder langfristigen Verpflichtung: Was du heute nicht planst, zahlt du morgen mit Zinsen.