Nebenkosten bei Modernisierung von Immobilien: So rechnen Sie Förderungen richtig gegen

Wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren, denken Sie vielleicht zuerst an die Kosten für neue Fenster, Dämmung oder eine Wärmepumpe. Doch die wirklichen Kosten liegen oft woanders: bei den Nebenkosten. Planung, Genehmigungen, Statik, Bauleitung, Umleitungen von Leitungen - all das zählt dazu. Und wenn Sie Förderungen in Anspruch nehmen, müssen Sie genau wissen, wie sich diese auf Ihre Gesamtkosten auswirken. Denn nicht alles, was Sie ausgeben, wird gefördert. Und nicht jede Förderung deckt auch die Nebenkosten ab.

Was genau zählt zu den Nebenkosten bei einer Modernisierung?

Nebenkosten sind die unsichtbaren, aber oft teuren Begleitkosten einer Sanierung. Sie kommen hinzu, bevor der erste Stein verlegt wird. Dazu gehören:

Planungs- und Architektenkosten (durchschnittlich 8-12 % der Gesamtsanierungskosten)
Statikgutachten (für Dach- oder Wanddämmung, bei Lastenänderungen: 500-2.500 Euro)
Bauleitung und Koordination (1-3 % der Gesamtkosten)
Genehmigungsgebühren (für denkmalgeschützte Gebäude oder Änderungen an Fassaden: bis zu 1.000 Euro)
Umschaltkosten für Heizung, Strom, Wasser (z. B. Leitungen umlegen, wenn Dämmung behindert)
Temporary Unterbringungskosten (wenn Mieter während der Sanierung ausziehen müssen)

Die Verbraucherzentrale warnt: In 78 % der Fälle übertreffen die tatsächlichen Nebenkosten die ursprüngliche Schätzung. Viele Eigentümer rechnen nur mit den Material- und Arbeitskosten - und sind dann überrascht, wenn die Rechnung für den Statiker oder die Baugenehmigung kommt. Bei einer Sanierung mit 100.000 Euro Gesamtkosten können Nebenkosten leicht 20.000 bis 30.000 Euro ausmachen. Das ist kein kleiner Betrag - besonders, wenn Sie hoffen, mit Förderungen zu sparen.

Welche Förderungen gibt es wirklich - und was wird bezahlt?

Deutschland bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen, aber nicht alle decken Nebenkosten ab. Die wichtigsten sind:

KfW-Programm 151/152 (Energieeffizient Sanieren): Zuschuss bis zu 70 % der förderfähigen Kosten, maximal 48.000 Euro pro Wohneinheit. Förderfähig sind nur die direkten Sanierungskosten - also Dämmung, Fenster, Heizung. Nebenkosten werden nur anteilig berücksichtigt, wenn sie direkt mit der Maßnahme verknüpft sind.
BAFA-Zuschuss für Heizungsoptimierung: 300 Euro für hydraulischen Abgleich. Hier werden keine Nebenkosten erstattet, nur die reine Arbeitsleistung.
Fensteraustausch: KfW zahlt 15 % der Kosten, maximal 10.000 Euro. Die Kosten für die Abbrucharbeiten oder die Entsorgung alter Fenster zählen nicht dazu.
Dämmung von Dach, Wand, Kellerdecke: BAFA zahlt bis zu 20 % der Kosten, maximal 60.000 Euro pro Gebäude. Auch hier: Nur Material und Montage, keine Planungskosten.
Landesförderungen (z. B. NRW-Bank, L-Bank): Hier gibt es oft bessere Konditionen. Die NRW-Bank gewährt z. B. Darlehen mit 0,75 % Zinsen - aber auch hier werden Nebenkosten nicht explizit gefördert, sondern nur die Investition in die Technik.
Steuerliche Abschreibung für Denkmalgeschützte: Bis zu 12 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar. Dieses Programm erkennt Nebenkosten an, solange sie Teil der genehmigten Sanierung sind.

Das bedeutet: Wenn Sie 15.000 Euro für eine neue Dachdämmung ausgeben und 5.000 Euro für Statik und Planung, dann wird Ihnen von BAFA nur 20 % von 15.000 Euro - also 3.000 Euro - erstattet. Die 5.000 Euro Nebenkosten bleiben auf Ihrem Konto. Das ist ein häufiger Fehler: Man denkt, die Förderung deckt alles ab - aber sie deckt nur die technischen Maßnahmen.

Wie rechnen Sie Förderungen und Nebenkosten richtig gegeneinander?

Es geht nicht darum, Förderung minus Nebenkosten zu rechnen. Es geht darum, den Nettoeffekt zu berechnen: Wie viel bleibt nach Abzug aller Kosten übrig?

So geht’s Schritt für Schritt:

Listen Sie alle geplanten Kosten auf. Trennen Sie in: Material, Arbeit, Nebenkosten.
Identifizieren Sie, welche Maßnahmen förderfähig sind. Nutzen Sie den Förderkompass des BMWK. Er zeigt, was in welchem Programm zählt.
Rechnen Sie die Förderhöhe aus. Nehmen Sie nur die förderfähigen Kosten (Material + Arbeit), nicht die Nebenkosten.
Subtrahieren Sie die Förderung von den Gesamtkosten. Also: Gesamtkosten (Material + Arbeit + Nebenkosten) minus Förderung = Ihr Eigenanteil.
Prüfen Sie, ob die Modernisierungsumlage für Mieter tragbar ist. Ohne Förderung: bis zu 11,2 Cent/m²/Monat. Mit Förderung: nur 9,1 Cent/m²/Monat. Das macht bei einer 80 m²-Wohnung 201,60 Euro jährlich aus.

Beispiel: Sie sanieren eine 120 m²-Wohnung mit 70.000 Euro Gesamtkosten. Davon sind 50.000 Euro förderfähig (Dämmung, Fenster, Heizung), 20.000 Euro sind Nebenkosten. Sie erhalten 20 % Zuschuss von BAFA auf die 50.000 Euro = 10.000 Euro. Ihr Eigenanteil: 70.000 - 10.000 = 60.000 Euro. Ohne Förderung wären es 70.000 Euro gewesen. Sie sparen 10.000 Euro - aber die Nebenkosten sind immer noch da.

Vergleichsdiagramm: Förderung deckt nur Materialkosten, nicht die versteckten Nebenkosten.

Warum viele Förderanträge scheitern - und wie Sie es vermeiden

37 % der potenziellen Antragsteller verzichten, weil die Anträge zu kompliziert sind. Die häufigsten Fehler:

Falsche Klassifizierung: Ein Antragsteller meldet eine neue Heizung als „Energieeffizientes Sanieren“ an, obwohl er nur den Kessel wechselt - und verliert den Zuschuss.
Unvollständige Unterlagen: Statikgutachten fehlt, oder die Rechnungen sind nicht mit der Fördernummer verknüpft.
Zu späte Antragsstellung: KfW verlangt, dass der Antrag sechs Monate vor Baubeginn eingereicht wird. BAFA hingegen muss innerhalb von drei Monaten nach Abschluss beantragt werden.
Nebenkosten als förderfähig markiert: Einige denken, Architektenkosten seien förderfähig - sie sind es nicht, außer bei steuerlicher Abschreibung.

Die Lösung? Nutzen Sie die staatlich geförderte Energieberatung. BAFA übernimmt bis zu 80 % der Kosten dafür - also etwa 200-300 Euro für eine Beratung, die Ihnen 4,2 Stunden Zeit spart und die Förderberechnung um 73 % verbessert. Das ist die beste Investition, die Sie vor der Sanierung treffen können.

Was ändert sich ab 2024 - und wie beeinflusst das Ihre Pläne?

Ab Januar 2024 tritt das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Die wichtigsten Änderungen:

Wärmepumpen: Zuschuss steigt von 1.500 auf 2.500 Euro pro Installation.
Dämmung: Zuschuss von 15 % auf 20 % erhöht - aber nur, wenn die Maßnahme den KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht.
Steuerliche Abschreibung: Von 9 % auf 12 % für Denkmalgeschützte erhöht.
Bund-Länder-Förderportal: Geplant für Q3 2024 - dann sollen alle 47 Förderprogramme an einem Ort beantragt werden. Das könnte die Bürokratie reduzieren.

Das GEG macht die Förderung attraktiver - aber auch komplexer. Die Antragsdokumentation steigt um 23 %. Wer jetzt noch nicht anfängt, riskiert, dass er bei der nächsten Anpassung nicht mehr mit den besten Konditionen dran ist.

Waage mit Nebenkosten und Fördergeldern, die Nebenkosten wiegen deutlich schwerer.

Was ist mit Mieterhöhung - und wer zahlt am Ende?

Wenn Sie Vermieter sind, dürfen Sie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen - aber nur, wenn Sie die Sanierung auch tatsächlich durchführen. Und hier kommt die Förderung ins Spiel: Je mehr Sie an Förderung erhalten, desto weniger müssen Sie auf die Miete aufschlagen.

Ohne Förderung: 11,2 Cent/m²/Monat Modernisierungsumlage.

Mit Förderung: nur 9,1 Cent/m²/Monat.

Das ist eine Differenz von 2,1 Cent/m²/Monat. Bei einer 80 m²-Wohnung: 1,68 Euro weniger Miete pro Monat. Das sind 20,16 Euro pro Jahr - und das für jeden Mieter. Das ist nicht nur fair - es macht Ihre Wohnung auch attraktiver. Und: Studien zeigen, dass einkommensschwache Haushalte durch Förderungen um 38 % stärker entlastet werden als reiche. Das ist sozialer Ausgleich - und gut für den Markt.

Die wichtigste Erkenntnis: Förderung ist kein Geschenk - sie ist eine Rechnung

Staatliche Förderungen sind kein freies Geld. Sie sind eine Investition in die Klimaziele - und Sie müssen sie wie eine Buchhaltung behandeln. Jeder Euro Nebenkosten, den Sie nicht berücksichtigen, wird zu Ihrem Verlust. Jede falsche Klassifizierung, jede verspätete Antragstellung, jede fehlende Rechnung - das kann Ihnen tausende Euro kosten.

Die gute Nachricht: Wer die Regeln kennt, spart. Wer die Förderkompass nutzt, die Energieberatung in Anspruch nimmt und die Nebenkosten detailliert aufschreibt, hat die besten Chancen. Es ist kein Zauberspruch. Es ist reine Rechnerei. Und die lohnt sich. Bei einer 100.000-Euro-Sanierung spart eine korrekte Berechnung mit Förderung bis zu 28.500 Euro - das ist mehr als ein kleiner Neuwagen. Und das Geld bleibt bei Ihnen - nicht bei der Bank, nicht bei den Handwerkern, sondern bei Ihnen.

Wer zahlt die Nebenkosten bei einer geförderten Modernisierung?

Die Nebenkosten zahlt immer der Eigentümer - unabhängig von Förderungen. Förderprogramme wie KfW oder BAFA erstatten nur die direkten Sanierungskosten wie Material und Arbeit. Planung, Statik, Genehmigungen und Bauleitung bleiben auf dem Konto des Eigentümers. Nur bei der steuerlichen Abschreibung für denkmalgeschützte Gebäude werden auch Nebenkosten berücksichtigt - vorausgesetzt, sie sind Teil der genehmigten Sanierung.

Kann ich mehrere Förderungen gleichzeitig nutzen?

Ja, das ist nicht nur möglich, sondern empfohlen. Die häufigste und effektivste Kombination ist das KfW-Programm 151 (Energieeffizient Sanieren) plus der BAFA-Zuschuss für Heizungsoptimierung. Auch die Kombination mit landesspezifischen Programmen wie der NRW-Bank oder L-Bank ist erlaubt. Die Kombination steigert die Effektivität um durchschnittlich 22 %. Wichtig: Die Förderungen dürfen sich nicht doppelt auf dieselben Kosten beziehen. Jede Maßnahme darf nur einmal gefördert werden - aber verschiedene Maßnahmen können unterschiedlich gefördert werden.

Wie lange dauert es, bis die Förderung ausgezahlt wird?

Die Bearbeitungszeit liegt bei durchschnittlich 12 Wochen - bei KfW und BAFA. Die Auszahlung erfolgt nach Abschluss der Maßnahme und Vorlage aller Rechnungen und Nachweise. Bei KfW-Krediten erfolgt die Auszahlung vor Baubeginn, wenn der Antrag rechtzeitig gestellt wurde. Bei BAFA-Zuschüssen muss die Maßnahme erst abgeschlossen sein, bevor der Antrag eingereicht werden kann. Warten Sie nicht bis zum letzten Moment - die Fristen sind streng.

Müssen Mieter bei einer geförderten Sanierung mehr Miete zahlen?

Ja, aber deutlich weniger als ohne Förderung. Ohne Förderung liegt die Modernisierungsumlage bei durchschnittlich 11,2 Cent pro Quadratmeter und Monat. Mit Förderung sinkt sie auf 9,1 Cent. Das bedeutet für eine 80 m²-Wohnung eine jährliche Entlastung von 201,60 Euro für die Mieter. Die Förderung reduziert also die Belastung - und macht die Wohnung attraktiver. Wer die Förderung nutzt, spart nicht nur Geld, sondern auch Mieter.

Was passiert, wenn ich die Förderung falsch berechne?

Wenn Sie Fördermittel falsch berechnen - etwa weil Sie Nebenkosten als förderfähig angegeben haben - kann die Behörde die Zahlung zurückfordern. Das passiert oft bei unvollständigen Rechnungen oder falscher Klassifizierung. In 31 % der Fälle werden Anträge abgelehnt, weil Maßnahmen falsch eingestuft wurden. Die Folge: Sie zahlen die gesamte Sanierung selbst - und haben keine Förderung. Deshalb ist eine professionelle Energieberatung so wichtig: Sie verhindert solche Fehler.