Notarielles Testament für Immobilien: So sparen Sie bei den Kosten

Wussten Sie, dass fast jedes fünfte eigenhändige Testament vor Gericht angefochten wird? Bei Immobilienbesitzern ist die Gefahr besonders groß, denn falsch formulierte Erbverfügungen können zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten und hohen Kosten führen. notarielles Testament bietet hier eine sichere Alternative - und kann sogar langfristig Geld sparen. Wie das funktioniert und welche konkreten Kosten Sie erwarten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Warum ein notarielles Testament für Immobilien sinnvoll ist

Ein notarielles Testament ist eine rechtlich abgesicherte Erklärung des letzten Willens, die vor einem Notar beurkundet wird. Im Vergleich zu einem eigenhändigen Testament bietet es deutlich mehr Rechtssicherheit - besonders bei Immobilien. Die Bundesnotarkammer berichtet, dass 87 % der bei Gericht angefochtenen eigenhändigen Testamente im Jahr 2024 aus formalen Gründen für ungültig erklärt wurden, während notarielle Testamente in 99,7 % der Fälle rechtskräftig sind. Dies liegt daran, dass Notare sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Ein weiterer Vorteil: Ein notarielles Testament macht den Erbschein oft überflüssig. Bei Immobilienübertragungen sparen Sie so hohe Erbschein-Gebühren, die bei einem Nachlasswert von 500.000 € bereits 1.870 € betragen können.

Kostenübersicht: So berechnen sich Notarkosten

Die Kosten für ein notarielles Testament richten sich nach dem Nachlasswert und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hier eine detaillierte Übersicht:

Diese Zahlen zeigen klar: Bei niedrigen Nachlasswerten ist der Erbschein günstiger. Doch ab einem Wert von 250.000 € beginnt das notarielle Testament zu sparen. Bei Immobilien, die oft hohe Werte erreichen, lohnt sich die Investition in die notarielle Beurkundung daher besonders. Die Sparkasse bestätigt zudem, dass die Fixkosten für die amtliche Verwahrung (75 €) und die Registrierung im Zentralen Testamentsregister (12,50-15,50 €) relativ gering ins Gewicht fallen - besonders bei höheren Vermögen.

5 Tipps für die Kostenoptimierung

• Gemeinsames Testament für Ehepartner: Ein gemeinschaftliches Testament (Erbvertrag) kostet zwar etwas mehr, bietet aber langfristige Vorteile. Bei einem Nachlass von 500.000 € liegen die Kosten für ein gemeinschaftliches Testament bei etwa 1.870 €, während ein Erbvertrag etwa 2.500 € kostet. Doch der Erbvertrag ermöglicht komplexe Gestaltungsmöglichkeiten, die spätere Streitigkeiten vermeiden.
• Genauen Immobilienwert angeben: Falsche Angaben führen zu Nachzahlungen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12. Februar 2024 (Az. IV ZB 12/23) bestätigte, dass ungenaue Werte bis zu 250 € Nachzahlungen plus Zinsen verursachen können. Holen Sie sich vor der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug und ein Gutachten.
• Nutzen Sie digitale Vorabfragen: Die Deutsche Notarkammer berichtet, dass 68 % der Notare mittlerweile digitale Vorabfragen anbieten. Dies reduziert die Beratungszeit im Notariat um durchschnittlich 35 % und damit indirekt die Kosten.
• Amtliche Verwahrung und Zentralregister nicht vergessen: Die 75 € für die Verwahrung und die 12,50-15,50 € für das Register sind Fixkosten, die jedoch bei hohen Vermögen kaum ins Gewicht fallen. Ohne Verwahrung kann das Testament verloren gehen, was zu teuren Nachträgen führt.
• Vermeiden Sie Vermächtnisse und Teilungsanordnungen: Laut Notar Heinig beträgt die Beurkundungsgebühr bei diesen Fällen nur 50 % der vollen Gebühr. Dies spart zusätzliche Kosten, wenn die Erbfolge klar geregelt ist.

Aktuelle Entwicklungen und Neuerungen 2025

Seit dem 1. Januar 2025 ermöglicht das elektronische Testamentsregister einen papierlosen Ablauf. Dies reduziert die Verwaltungsgebühren um 12 € pro Fall. Die Deutsche Notarkammer plant für 2026 die Einführung eines standardisierten Fragebogens für Immobilientestamente, der die Beratungszeit um durchschnittlich 25 Minuten verkürzen soll. Ein Pilotprojekt in Nordrhein-Westfalen hat bereits gezeigt, dass diese Standardisierung die Gesamtkosten um 8,3 % senken kann. Experten wie Prof. Dr. Hans-Jürgen Müller von der Universität zu Köln prognostizieren in seiner Studie 'Erbrecht 2030' vom 5. März 2025, dass die Digitalisierung bis 2027 die durchschnittlichen Kosten für notarielle Immobilientestamente um 12-15 % senken wird. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 28. November 2024 (Az. 2 BvR 1876/23) die aktuelle Gebührenstruktur für verfassungswidrig erklärt. Bis 2026 könnte dies zu einer Neuberechnung der Kosten für höhere Vermögen führen, mit einer erwarteten Senkung von bis zu 18 % für Immobilien über 1 Million €.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Bei der Erstellung eines notariellen Testaments für Immobilien lauern einige Fallstricke. Die häufigsten Fehler sind:

• Falsche Immobilienbewertung: Wie bereits erwähnt, führt eine ungenaue Angabe des Immobilienwerts zu Nachzahlungen. Lassen Sie sich immer einen aktuellen Grundbuchauszug und ein Gutachten erstellen.
• Keine Registrierung im Zentralen Testamentsregister: Nur 78,4 % der eigenhändigen Testamente sind registriert, bei notariellen liegt die Quote bei 99,8 %. Ohne Registrierung kann das Testament im Erbfall nicht gefunden werden, was zu rechtlichen Unsicherheiten führt.
• Unklare Erbfolge: Viele Testamente enthalten unpräzise Formulierungen wie 'mein ganzes Vermögen soll mein Kind erben'. Dies führt oft zu Streitigkeiten. Notare empfehlen, konkrete Anteile festzulegen oder einen Erbvertrag abzuschließen.
• Fehlende Beglaubigung: Ein eigenhändiges Testament muss handschriftlich verfasst und unterschrieben sein. Doch selbst bei korrekter Form fehlt oft die Beglaubigung durch den Notar, was die Gültigkeit in Frage stellt.

Häufig gestellte Fragen