Preisindizes für Immobilien: Wie sie wirklich funktionieren und was sie wirklich aussagen

Wenn du dir mal die Zahlen vom Immobilienmarkt anschaust, stellst du dir vielleicht die Frage: Wie kann man eigentlich sagen, ob Wohnungen teurer geworden sind? Es ist doch klar, dass eine neue Wohnung in Berlin teurer ist als eine alte in einem Dorf. Aber was sagt das wirklich über den Markt? Genau hier kommen Preisindizes für Immobilien ins Spiel. Sie sind nicht einfach Durchschnittspreise. Sie sind ein Werkzeug, das zeigt, wie sich die Preise von vergleichbaren Immobilien verändert haben - unabhängig davon, ob mehr große Wohnungen oder kleinere Häuser verkauft wurden.

Warum reicht ein einfacher Durchschnitt nicht aus?

Viele Leute denken: Wenn im letzten Jahr 100 Wohnungen verkauft wurden und der Durchschnittspreis von 300.000 € auf 330.000 € gestiegen ist, dann sind die Preise um 10 % gestiegen. Klingt logisch. Aber was, wenn im letzten Jahr vor allem teure, große Wohnungen verkauft wurden - und dieses Jahr eher kleine, günstigere? Dann ist der Durchschnitt gestiegen, nicht weil die Preise pro Quadratmeter höher sind, sondern weil die Art der verkauften Immobilien sich geändert hat. Das nennt man Veränderung der Zusammensetzung. Und das verfälscht das Bild. Ein echter Preisindex will genau das vermeiden: Er will wissen, wie sich der Preis einer typischen Immobilie entwickelt, egal ob sie groß, klein, alt oder neu ist.

Die hedonische Methode: Der Goldstandard

Die beste Methode, um das zu erreichen, ist die hedonische Methode. Sie basiert auf einer einfachen Idee: Der Preis einer Immobilie ist die Summe ihrer Eigenschaften. Eine Wohnung kostet nicht nur wegen ihrer Lage, sondern wegen ihrer Größe, ihres Baujahrs, der Ausstattung, der Anzahl der Zimmer, der Nähe zur U-Bahn, der Wohnlage im Viertel und sogar der Aussicht. Jedes dieser Merkmale hat einen Preiswert. Wenn du das für Tausende von Transaktionen berechnest, kannst du sagen: Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern, Baujahr 1995, in einer guten Lage, mit Balkon und Zentralheizung kostet heute 10 % mehr als vor drei Jahren - selbst wenn inzwischen andere Wohnungen verkauft wurden.

Diese Methode ist rechnerisch aufwendig. Sie braucht nicht nur Preise, sondern detaillierte Daten zu jeder Immobilie. In Deutschland wird das von Anbietern wie Fahrländer Partner gemacht. Sie nutzen Daten aus jeder zehnten Immobilientransaktion - das sind Tausende pro Quartal. Das ist viel mehr als nur eine Stichprobe. Es ist ein Abbild des gesamten Marktes.

Direkte vs. indirekte Methode: Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei Wege, hedonische Indizes zu berechnen. Die direkte Methode ist einfach: Alle Transaktionsdaten aus mehreren Jahren werden in eine große Rechnung geworfen. Sie ist schnell und günstig. Aber sie hat einen großen Haken: Sie sagt nur, wie sich der Durchschnittsbestand verändert hat. Wenn sich die Art der verkauften Wohnungen über die Jahre verändert hat - etwa mehr Neubauten, weniger Altbauten - dann misst die direkte Methode das als Preissteigerung, obwohl es nur eine Veränderung der Qualität ist.

Die indirekte Methode ist komplizierter, aber genauer. Hier wird jedes Quartal oder jedes Jahr einzeln berechnet. Für jedes Zeitfenster wird ein Modell erstellt, das die Beziehung zwischen den Merkmalen und dem Preis beschreibt. Danach wird berechnet, wie viel eine typische Immobilie heute kosten würde - mit den Merkmalen, die heute üblich sind. Dann wird verglichen: Wie viel teurer wäre dieselbe Wohnung heute als vor drei Jahren? So wird die Preisentwicklung von echten Qualitätsveränderungen getrennt. Das ist der Standard bei professionellen Anbietern.

Gewichtung: Was zählt mehr - Anzahl oder Wert?

Nicht nur die Methode, sondern auch die Gewichtung macht den Unterschied. Stell dir vor, du willst einen Index für ganz Deutschland. Sollst du jede Transaktion gleich gewichten - egal ob sie in Berlin oder in einem Dorf stattfand? Oder sollst du die Preise berücksichtigen? Das ist der Unterschied zwischen Transaktionsgewichtung und Wertgewichtung.

Die Transaktionsgewichtung zählt jede Verkaufstransaktion als einen Punkt. Das ist einfach. Aber es führt dazu, dass ländliche Gebiete mit vielen kleinen Transaktionen überrepräsentiert werden, während Großstädte mit wenigen, aber sehr teuren Verkäufen unterrepräsentiert sind.

Die Wertgewichtung macht das anders. Sie multipliziert die Anzahl der Transaktionen mit dem durchschnittlichen Preis in dieser Region. Das heißt: Ein Verkauf in München mit 800.000 € zählt mehr als zehn Verkäufe in einem Dorf mit 200.000 €. Fahrländer Partner nutzt diese Methode. Sie sagt: Der Markt in Großstädten hat einen größeren Einfluss auf die Gesamtentwicklung. Das macht Sinn - denn dort wird der größte Teil des Immobilienvermögens gehandelt.

Laspeyres, Paasche, Fisher: Was bedeuten diese Begriffe?

Wenn du dich mit Preisindizes beschäftigst, stößt du auf Namen wie Laspeyres, Paasche oder Fisher. Das klingt nach Wirtschafts-Geheimcode. Aber es ist ganz einfach.

Laspeyres-Index verwendet die Gewichte aus der Vergangenheit. Also: Was war der Durchschnitt der Immobilienmerkmale im Jahr 2020? Diese Mischung bleibt dann über Jahre konstant. Der Vorteil: Du kannst gut vergleichen. Der Nachteil: Er veraltet. Wenn sich der Markt verändert - etwa mehr Neubauten - dann misst er nicht mehr, was heute wirklich wichtig ist.

Paasche-Index verwendet die Gewichte aus dem aktuellen Zeitpunkt. Er ist aktueller, aber er lässt Vergleiche über lange Zeiträume schwer zu, weil sich die Basis jedes Jahr ändert.

Fisher-Index ist der Durchschnitt aus Laspeyres und Paasche. Er gilt als ideal, weil er beide Vor- und Nachteile ausgleicht. Törnqvist ist eine ähnliche, mathematisch elegante Variante. Die meisten seriösen Indizes in Deutschland verwenden Laspeyres, weil sie konsistent bleiben und gut vergleichbar sind. Das ist kein Nachteil - es ist eine bewusste Entscheidung für Vergleichbarkeit.

Welche Immobilien werden eigentlich erfasst?

Preisindizes gibt es nicht nur für Wohnungen. In Deutschland werden separate Indizes für folgende Typen berechnet:

• Eigentumswohnungen (Wohnungsmarkt)
• Ein- und Mehrfamilienhäuser (Einfamilienhausmarkt)
• Büroimmobilien (Gewerbe)
• Handelsimmobilien (Läden, Einkaufszentren)
• Hotels und Lagerhallen

Jeder dieser Märkte hat seine eigene Dynamik. Ein Bürohaus in Frankfurt steigt vielleicht, während die Preise für Einfamilienhäuser in Bayern stagnieren. Ein Gesamtindex für alle Immobilien wäre sinnlos. Deshalb werden sie getrennt berechnet. Die Bundesbank veröffentlicht beispielsweise nur Daten für Wohnimmobilien - also alles, was als Wohnung veräußert wird. Das sind über 300.000 Transaktionen pro Jahr.

Was kannst du mit einem Preisindex wirklich machen?

Ein Preisindex ist kein Glaskugel. Er sagt nicht, ob Preise weiter steigen. Aber er sagt dir, wie sich der Markt verändert hat. Das ist wichtig für:

• Investoren: Sie nutzen ihn, um festzustellen, ob ein Markt über- oder unterbewertet ist.
• Banken: Sie brauchen ihn, um Hypotheken zu bewerten und Risiken einzuschätzen.
• Kommunen: Sie berechnen mit ihm die Grundsteuer und planen Bauprojekte.
• Haushalte: Wer seine Wohnung verkaufen will, kann sehen, ob der Preis, den er bekommt, im Rahmen liegt.

Ein guter Index hilft dir, Entscheidungen zu treffen - nicht weil er perfekt ist, sondern weil er realistisch ist. Er berücksichtigt, dass eine Wohnung in Hamburg nicht gleich ist wie eine in Leipzig. Und er sagt dir, wie sich die Preise verändert haben, wenn du eine Wohnung mit 80 Quadratmetern, Baujahr 2002 und Balkon kaufst - und nicht nur, wie viel du im Durchschnitt bezahlt hast.

Was du bei Indizes immer prüfen solltest

Nicht jeder Preisindex ist gleich. Wenn du einen verwendest, stell dir diese Fragen:

• Welche Methode wird verwendet? Ist es eine einfache Durchschnittsrechnung oder eine hedonische Methode?
• Wie wird gewichtet? Wird nach Anzahl oder nach Wert gewichtet? Letzteres ist realistischer.
• Welche Datenbasis? Werden nur Transaktionen genutzt, die zu tatsächlichen Preisen verkauft wurden? Oder werden Schätzungen verwendet?
• Wie oft wird aktualisiert? Quartalsweise Daten sind besser als jährliche.
• Was ist der Referenzzeitraum? Ein Laspeyres-Index mit Basis 2015 ist nicht mehr aktuell. Ein Index mit Basis 2020 oder 2022 ist besser.

Wenn du das alles weißt, kannst du die Zahlen richtig einordnen. Ein Preisindex ist kein Zufall. Er ist das Ergebnis einer sorgfältigen, wissenschaftlich fundierten Analyse - und er ist das beste Werkzeug, das du hast, um den Immobilienmarkt wirklich zu verstehen.