Schenkung vs. Vererbung von Immobilien: So sparen Sie Steuern

Was ist besser: Eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken oder sie nach dem Tod vererben? Viele Familien stellen sich diese Frage, wenn es um das Familienhaus geht. Die Antwort ist nicht einfach - es hängt von Ihrer Familie, Ihrem Vermögen und Ihrer Planung ab. Beide Wege, Schenkung und Vererbung, haben ihre Vor- und Nachteile. Und vor allem: Sie unterscheiden sich in der Steuerlast. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie können Sie Tausende Euro sparen. Die schlechte Nachricht: Wenn Sie es falsch machen, zahlen Sie viel mehr als nötig.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Bevor Sie entscheiden, ob Sie verschenken oder vererben, müssen Sie wissen: Wie viel ist die Immobilie wert? Das Finanzamt nimmt den Verkehrswert als Grundlage. Das ist der Preis, den die Immobilie auf dem Markt heute erzielen würde - unabhängig davon, ob Sie sie vor fünf Jahren für 300.000 Euro gekauft haben oder nicht. Der Wert wird anhand von Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktuellen Marktdaten berechnet. Ein Gutachter prüft vergleichbare Immobilien in Ihrer Straße oder Nachbarschaft. Aber Achtung: Das Finanzamt bewertet nicht vor Ort. Es verlässt sich auf Datenbanken. Wenn Ihre Wohnung renovierungsbedürftig ist, wird das oft nicht berücksichtigt. Das kann zu einer höheren Steuerlast führen. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann helfen, den Wert realistischer darzustellen - und damit die Steuer zu senken.

Freibeträge: Wer bekommt wie viel steuerfrei?

Die Steuer wird nur auf den Betrag erhoben, der über den persönlichen Freibetrag hinausgeht. Und hier liegt ein großer Unterschied zwischen Schenkung und Vererbung - oder besser gesagt: ein großer Vorteil der Schenkung.

• Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro steuerfrei - egal ob verschenkt oder vererbt.
• Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro steuerfrei - bei Schenkung und Erbschaft.
• Enkelkinder: 200.000 Euro (wenn die Eltern noch leben), sonst 400.000 Euro.
• Geschwister, Nichten, Neffen, Eltern, Großeltern: Nur 20.000 Euro.
• Alle anderen: Auch 20.000 Euro.

Diese Freibeträge gelten für Schenkung und Vererbung gleich. Aber hier kommt der entscheidende Unterschied: Bei einer Schenkung werden alle vorherigen Geschenke der letzten 10 Jahre mitgezählt. Bei einer Erbschaft hingegen werden frühere Schenkungen ignoriert. Das ist ein riesiger Vorteil, wenn Sie planen.

Der 10-Jahres-Zyklus: Der größte Vorteil der Schenkung

Stellen Sie sich vor: Sie haben zwei Kinder. Jedes Kind bekommt einen Freibetrag von 400.000 Euro. Wenn Sie jetzt eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro verschenken, bleibt nichts übrig - Steuerfreiheit. Aber was, wenn die Immobilie erst 600.000 Euro wert ist? Dann bleibt pro Kind 200.000 Euro Freibetrag übrig. Und diese 200.000 Euro können Sie in 10 Jahren wieder nutzen. Sie verschenken also 600.000 Euro heute - und in zehn Jahren nochmal 600.000 Euro, ohne Steuer. Das geht mit Erbschaft nicht. Sobald Sie versterben, wird der gesamte Nachlass auf einmal berechnet. Vorangegangene Schenkungen zählen nicht. Aber auch nicht die Freibeträge, die noch nicht genutzt wurden. Sie verlieren sie.

Ein konkretes Beispiel: Sie wollen Ihrem Sohn ein Haus im Wert von 500.000 Euro geben. Sie haben bereits vor 12 Jahren 100.000 Euro in bar verschenkt. Diese 100.000 Euro zählen nicht mehr - sie sind älter als 10 Jahre. Ihr Sohn hat also noch 400.000 Euro Freibetrag. Die Immobilie ist 500.000 Euro wert. Die Steuer fällt nur auf die 100.000 Euro darüber - und die sind in Steuerklasse I mit 7% bis 30% besteuert. Bei 100.000 Euro Überhang und einem Steuersatz von 7% wären das 7.000 Euro. Wenn Sie stattdessen vererben, hätte Ihr Sohn denselben Freibetrag - aber er könnte ihn nicht nochmal nutzen. Die Schenkung gibt Ihnen Flexibilität. Die Vererbung nicht.

Was passiert bei Geschwistern?

Geschwister haben nur 20.000 Euro Freibetrag. Das ist wenig. Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro an Ihr Geschwisterkind verschenken, bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 280.000 Euro. In Steuerklasse II (für Geschwister) liegt der Steuersatz zwischen 15% und 43%. Auf 280.000 Euro könnte das eine Steuer von über 70.000 Euro bedeuten. Bei Vererbung wäre es genauso - aber Sie hätten keine Möglichkeit, den Freibetrag später wieder zu nutzen. Und das ist das Problem: Mit 20.000 Euro Freibetrag ist eine Schenkung an Geschwister fast immer steuerpflichtig. Eine Strategie: Teilen Sie die Immobilie. Verschenken Sie 20.000 Euro jetzt - und in zehn Jahren nochmal 20.000 Euro. So verteilen Sie die Belastung. Aber: Das ist nur sinnvoll, wenn die Immobilie nicht sofort verkauft werden soll. Denn bei einer Teilübertragung muss das Grundbuch geändert werden - und das kostet Geld.

Steuerlast: Sind Schenkung und Vererbung gleich teuer?

Wenn Sie keine vorangegangenen Schenkungen haben und die Immobilie direkt an ein Kind vererben, dann ist die Steuerlast oft identisch mit einer Schenkung. Aber nur dann. Sobald Sie planen, sichern Sie sich den 10-Jahres-Zyklus. Denn der macht den Unterschied. Ein Beispiel: Sie haben eine Immobilie von 1,2 Millionen Euro. Sie haben drei Kinder. Jedes Kind bekommt 400.000 Euro Freibetrag - also 1,2 Millionen insgesamt. Keine Steuer - egal ob Schenkung oder Vererbung. Aber: Wenn Sie die Immobilie jetzt verschenken, können Sie in zehn Jahren nochmal 1,2 Millionen steuerfrei an die Kinder geben. Wenn Sie vererben, ist das nicht möglich. Der Nachlass ist einmalig. Die Schenkung ist eine Wiederholungstaktik. Und das ist der wahre Vorteil.

Was ist mit dem Familienheim?

Wenn Sie und Ihr Ehepartner in der Immobilie wohnen, und Sie sie an Ihren Partner verschenken, dann ist das steuerfrei - vorausgesetzt, er bleibt dort wohnen. Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie nur zu 50% besitzen und die andere Hälfte verschenken. Diese Regelung gibt es nicht bei Vererbung. Bei Vererbung gilt der 500.000-Euro-Freibetrag - aber nicht die zusätzliche Befreiung für das gemeinsame Heim. Die Schenkung bietet hier einen klaren Vorteil. Sie vermeiden Steuern, behalten die Immobilie in der Familie und vermeiden Komplikationen nach Ihrem Tod.

Die Meldepflicht: Was Sie nicht vergessen dürfen

Bei einer Schenkung müssen Sie innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden. Das ist eine gesetzliche Pflicht. Keine Einladung. Keine Erinnerung. Drei Monate ab Tag der Übertragung. Wenn Sie es versäumen, drohen hohe Zuschläge. Bei einer Erbschaft wird die Steuererklärung im Rahmen des Erbfalls abgegeben - meistens innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod. Es gibt keine dreimonatige Frist. Aber: Die Erbschaftssteuererklärung ist komplexer. Sie brauchen den Nachlassverzeichnis, den Sterbebescheinigung, die Erbschaftsbescheinigung, den Grundbuchauszug und vieles mehr. Die Schenkung ist einfacher - aber sie muss rechtzeitig gemeldet werden.

Haftung: Wer zahlt, wenn der andere nicht zahlen kann?

Bei einer Schenkung haftet der Schenker, wenn die beschenkte Person die Steuer nicht zahlt. Das ist ein Risiko. Sie geben etwas weg - aber bleiben haftbar. Bei einer Erbschaft haftet der Nachlass. Das bedeutet: Wenn der Nachlass nicht genug Geld hat, um die Steuer zu zahlen, kann das Finanzamt die Immobilie versteigern. Aber Sie als Erbe sind nicht persönlich haftbar - es sei denn, Sie haben den Nachlass angenommen und haben das Geld nicht aufgebracht. Das ist ein wichtiger Unterschied. Wenn Sie eine Immobilie verschenken, müssen Sie sicherstellen, dass der Beschenkte die Steuer zahlen kann - oder Sie selbst bereit sind, einzuspringen.

Was ist mit der Grunderwerbsteuer?

Ein häufiger Irrtum: Bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer an. Das ist falsch. Weder bei Schenkung noch bei Vererbung fällt Grunderwerbsteuer an. Das ist eine Steuer, die beim Kauf entsteht. Bei einer Übertragung innerhalb der Familie - egal ob durch Schenkung oder Erbschaft - ist sie ausgeschlossen. Auch Einkommensteuer fällt nicht an. Sie verkaufen nichts. Sie geben etwas weg. Das ist kein Einkommen. Keine Steuer.

Wann ist Schenkung die bessere Wahl?

Schenkung ist sinnvoll, wenn:

• Sie Ihre Kinder oder Enkel früh unterstützen wollen.
• Sie den 10-Jahres-Zyklus nutzen wollen, um mehrfach Freibeträge zu nutzen.
• Sie die Immobilie an Ihren Ehepartner übertragen wollen - und beide wohnen darin.
• Sie sicherstellen wollen, dass die Immobilie nicht in den Nachlass fällt und damit möglichen Gläubigern ausgesetzt ist.
• Sie die Kontrolle über die Immobilie behalten wollen - z. B. durch eine Nießbrauchregelung.

Wann ist Vererbung besser?

Vererbung ist sinnvoll, wenn:

• Sie keine vorangegangenen Schenkungen haben und der Freibetrag voll ausgeschöpft werden kann.
• Sie die Immobilie nicht verlieren wollen - z. B. weil Sie sie noch bewohnen möchten.
• Sie unsicher sind, ob die Beschenkten die Steuer zahlen können.
• Sie keine Meldepflicht erfüllen wollen.
• Die Immobilie Teil eines größeren Nachlasses ist, der ohnehin steuerfrei bleibt.

Was tun, wenn die Steuer last zu hoch ist?

Wenn die Steuerlast untragbar erscheint, gibt es drei Wege:

1. Teilweise Schenkung: Verschenken Sie 20.000 Euro pro Jahr an Geschwister - alle 10 Jahre neu.
2. Nießbrauch regeln: Sie verschenken die Immobilie, behalten aber das Recht, darin zu wohnen. Das senkt den Wert der Schenkung.
3. Verkauf mit Rückkaufrecht: Sie verkaufen die Immobilie an Ihr Kind zu einem niedrigen Preis - und behalten ein Rückkaufrecht. Das ist komplex, aber manchmal sinnvoll.

Ein Tipp: Lassen Sie sich von einem Steuerberater oder Erbrechtsanwalt beraten - besonders wenn es um Immobilien über 300.000 Euro geht. Die Regeln sind komplex. Ein Fehler kostet viel Geld. Und wenn Sie in Österreich leben - dann gelten andere Regeln. Aber das ist ein anderes Thema.

Die wichtigste Regel: Planen Sie früh

Die meisten Menschen denken erst nach dem Tod an die Nachlassplanung. Das ist zu spät. Die beste Strategie ist, jetzt zu handeln. Wenn Sie ein Haus haben, das Ihre Kinder später erben sollen, dann überlegen Sie: Können Sie heute einen Teil verschenken? Können Sie den Freibetrag nutzen? Können Sie den Wert senken, indem Sie eine Nießbrauchregelung einbauen? Die Zeit ist Ihr Verbündeter. Je früher Sie planen, desto mehr Freiheiten haben Sie. Und desto weniger Steuern zahlen Ihre Kinder später.