Wenn Sie eine Immobilie an Ihr Kind, Enkel oder einen anderen Verwandten übertragen, passiert oft etwas Unerwartetes: Plötzlich steht eine Steuerrechnung auf dem Tisch - und die Summe ist viel höher, als Sie dachten. Das liegt nicht an einem Fehler, sondern an einer einfachen Tatsache: Die Schenkungssteuer bei Immobilienübertragung wird nach Regeln berechnet, die seit 2009 unverändert geblieben sind. Die Preise für Häuser und Wohnungen aber sind seitdem um bis zu 80 Prozent gestiegen. Das Ergebnis? Selbst bei einer durchschnittlichen Immobilie von 600.000 Euro zahlt ein Kind mit einem Freibetrag von 400.000 Euro Steuern - und das, obwohl es eigentlich „steuerfrei“ übertragen werden sollte.
Wie wird die Schenkungssteuer überhaupt berechnet?
Die Berechnung ist dreistufig, und jeder Schritt zählt. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Das ist nicht der Kaufpreis, den Sie vor 15 Jahren bezahlt haben, sondern der aktuelle Marktwert - also was die Immobilie heute auf dem Markt bringen würde. Ein Gutachter prüft Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Vergleichsobjekte in der Umgebung. Viele Schenker machen den Fehler und schätzen den Wert selbst. Das ist riskant: Das Finanzamt nimmt oft 20 bis 25 Prozent mehr an, als der tatsächliche Wert ist. Ein Haus, das wirklich 400.000 Euro wert ist, wird dann als 500.000 Euro bewertet. Und schon ist der Freibetrag überschritten.
Im zweiten Schritt wird der persönliche Freibetrag abgezogen. Dieser hängt strikt vom Verwandtschaftsgrad ab. Hier die aktuellen Zahlen, gültig seit 2009 und unverändert bis 2026:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Leibliche, adoptierte oder Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder (wenn die Eltern leben): 200.000 Euro
- Enkelkinder (wenn die Eltern verstorben sind): 400.000 Euro
- Urenkel: 100.000 Euro
- Andere Personen (Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen): 20.000 Euro
Der dritte Schritt ist die Berechnung der Steuer auf den verbleibenden Betrag. Die Steuersätze variieren je nach Steuerklasse. Für Kinder (Steuerklasse II) liegt der Satz bei 15 Prozent für Beträge bis 75.000 Euro, steigt dann auf 20 Prozent bis 300.000 Euro und bleibt bei 30 Prozent darüber. Für Ehegatten (Steuerklasse I) ist es günstiger: 7 Prozent bis 75.000 Euro, dann 11 Prozent bis 300.000 Euro, danach 15 Prozent.
Die 10-Prozent-Steuerbefreiung für vermietete Immobilien - die meist übersehene Regel
Wenn die Immobilie vermietet ist, gibt es eine wichtige Ausnahme, die viele nicht kennen: 10 Prozent des Verkehrswerts sind steuerfrei. Das ist kein Bonus, sondern ein gesetzlicher Anspruch. Das Finanzamt muss das automatisch berücksichtigen - wenn Sie es melden.
Beispiel: Ein Haus ist 1.400.000 Euro wert und wird an ein Kind vermietet. Die 10-Prozent-Regel bedeutet: 140.000 Euro fallen weg. Der Freibetrag von 400.000 Euro kommt dazu. Zusammen: 540.000 Euro sind steuerfrei. Der steuerpflichtige Betrag ist nur noch 860.000 Euro. Ohne diese Regel wären es 1.000.000 Euro - und damit 20 Prozent Steuern auf 600.000 Euro, also 120.000 Euro mehr. Ein Nutzer aus Hamburg berichtete auf einem Forum: „Ich hätte 14.000 Euro Steuern gespart, wenn ich gewusst hätte, dass die 10 Prozent gelten.“
Die zehn-Jahres-Frist: Die größte Falle bei Schenkungen
Ein weiterer entscheidender Punkt: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Das ist der große Vorteil gegenüber einer Erbschaft, bei der der Freibetrag nur einmal gilt. Aber hier liegt auch die größte Gefahr: Alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet.
Stellen Sie sich vor: Ein Ehepaar schenkt seinem Kind im Jahr 2020 300.000 Euro. Im Jahr 2024, nachdem die Immobilie stark an Wert gewonnen hat, schenken sie nochmal 250.000 Euro. Zusammen: 550.000 Euro. Der Freibetrag von 400.000 Euro ist überschritten - um 150.000 Euro. Die Steuer wird auf den gesamten Überschuss berechnet, nicht nur auf den zweiten Betrag. Das Finanzamt rechnet rückwirkend. In einem Fall aus München musste ein Paar 42.000 Euro Nachsteuer zahlen, weil sie innerhalb von acht Jahren zwei Schenkungen vorgenommen hatten. Sie dachten, jedes Mal neu beginne der Freibetrag. Das ist falsch.
Strategie Nummer 1: Die Ratenweise Schenkung
Die einfachste und wirksamste Methode, um Schenkungssteuer zu vermeiden, ist die zeitlich gestaffelte Übertragung. Sie teilen den Wert der Immobilie in mehrere Schenkungen auf, die jeweils mindestens zehn Jahre auseinanderliegen.
Beispiel: Ein Haus ist 600.000 Euro wert. Die Eltern schenken 400.000 Euro an ihr Kind - genau der Freibetrag. Keine Steuer fällt an. Sie warten zehn Jahre. In der Zwischenzeit steigt der Wert auf 750.000 Euro. Jetzt schenken sie den Rest von 200.000 Euro. Wieder kein Steueranspruch, weil der Freibetrag erneut gilt. Gesamt: 600.000 Euro steuerfrei übertragen. Ohne diese Strategie wäre die gesamte Summe steuerpflichtig gewesen.
Diese Methode funktioniert besonders gut, wenn die Immobilie vermietet ist. Die Mieteinnahmen helfen, die laufenden Kosten zu decken - und der Wert steigt weiter. Nach zehn Jahren ist die zweite Schenkung oft sogar noch größer, weil der Wert weiter angestiegen ist. Das ist kein Zufall, sondern geplante Vermögensverwaltung.
Strategie Nummer 2: Nutzen Sie die Enkel-Regel
Wenn Sie Enkelkinder begünstigen wollen, gibt es eine besonders clevere Variante. Wenn die Eltern der Enkel noch leben, gilt nur der Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn die Eltern jedoch verstorben sind, steigt der Freibetrag auf 400.000 Euro. Das bedeutet: Wenn Sie planen, ein Haus an Ihre Enkel zu übertragen, sollten Sie die Übertragung erst dann vornehmen, wenn die Eltern der Enkel nicht mehr leben. Oder: Sie schenken zuerst an die Kinder, und diese übertragen danach an die Enkel - mit neuem Freibetrag. Beide Wege sind legal und werden von Steuerberatern empfohlen.
Was passiert, wenn der Freibetrag überschritten wird?
Sie haben den Wert überschritten? Keine Panik. Aber Sie müssen handeln. Die Meldung an das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung erfolgen - sonst droht eine Geldstrafe. Die Steuer wird dann auf den Betrag berechnet, der über dem Freibetrag liegt. Und die Steuersätze sind nicht zu unterschätzen: Bei Kindern ab 300.000 Euro Überschuss zahlen Sie 30 Prozent. Bei einem Überschuss von 200.000 Euro wären das 60.000 Euro Steuern. Das ist eine hohe Summe - aber vermeidbar.
Die häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden
- Fehler 1: „Mein Kind bekommt die Immobilie, also ist sie steuerfrei.“ Falsch. Nur bis zum Freibetrag.
- Fehler 2: „Ich habe den Wert geschätzt.“ Das Finanzamt hat einen Gutachter. Der Wert ist oft höher.
- Fehler 3: „Ich habe schon mal vor 5 Jahren geschenkt, aber das war eine andere Immobilie.“ Alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zählen zusammen - egal welches Vermögen.
- Fehler 4: „Die 10-Prozent-Regel gilt nicht, weil es keine Miete gibt.“ Die Regel gilt für vermietete Immobilien. Wenn Sie selbst wohnen, entfällt sie.
- Fehler 5: „Ich warte, bis ich sterbe - dann wird es ja geerbt.“ Aber bei Erbschaften ist der Freibetrag nur einmal verfügbar. Bei Schenkung können Sie ihn alle zehn Jahre neu nutzen.
Was tun, wenn Sie unsicher sind?
78 Prozent der Menschen, die eine Immobilie schenken, lassen sich von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten. Das ist kein Luxus, sondern Notwendigkeit. Die Regelungen sind komplex, die Freibeträge veraltet, und die Finanzämter prüfen immer strenger. Eine Beratung kostet zwischen 500 und 2.000 Euro - je nach Komplexität. Das ist ein kleiner Preis für eine Steuersparung von 50.000 Euro oder mehr.
Einige Anwälte nutzen spezielle Software, die die zehn-Jahres-Regel, die 10-Prozent-Regel und die unterschiedlichen Freibeträge automatisch berechnet. Sie können das nicht selbst machen? Dann holen Sie sich Hilfe. Es gibt keine Alternative zur professionellen Beratung, wenn Sie sicherstellen wollen, dass Sie nicht mehr zahlen als nötig.
Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung prüft seit 2024 eine Anpassung der Freibeträge. Die Immobilienpreise sind in den letzten 15 Jahren so stark gestiegen, dass die Regelung von 2009 nicht mehr funktioniert. Experten warnen: Bis 2026 werden 12 Prozent mehr Immobilienübertragungen steuerpflichtig, weil die Freibeträge nicht angepasst wurden. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich das ändert. Aber bis dahin - nutzen Sie die Regeln, die jetzt gelten. Denn die Gelegenheit, Steuern zu sparen, gibt es nur einmal.
Kann ich die Schenkungssteuer vermeiden, wenn ich die Immobilie an mein Kind übertrage?
Ja, aber nur bis zum Freibetrag von 400.000 Euro. Wenn die Immobilie mehr wert ist, fällt Steuer an. Mit strategischer Planung - etwa durch Ratenübertragung über zehn Jahre - können Sie jedoch die gesamte Immobilie steuerfrei übertragen.
Wann muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?
Innerhalb von drei Monaten nach der Übertragung. Das gilt unabhängig davon, ob der Freibetrag überschritten wird oder nicht. Wer zu spät meldet, riskiert eine Geldstrafe.
Gilt die 10-Prozent-Steuerbefreiung auch für Ferienwohnungen?
Ja, wenn die Immobilie tatsächlich vermietet ist - egal ob als Haupt- oder Ferienwohnung. Der Mieter muss regelmäßig zahlen, und die Vermietung muss nachweisbar sein. Eine einmalige Vermietung reicht nicht.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe, statt sie zu schenken?
Beim Verkauf an ein Kind fällt die Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie in den letzten zehn Jahren nicht als Hauptwohnung genutzt wurde. Die Schenkung ist oft günstiger, weil der Freibetrag genutzt werden kann. Der Verkauf ist nur sinnvoll, wenn der Kaufpreis unter dem Freibetrag liegt.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen, wenn die Steuer zu hoch ist?
Nein. Eine Schenkung ist rechtlich unwiderruflich. Sie können nur verhindern, dass sie stattfindet, bevor sie registriert wurde. Sobald die Urkunde unterschrieben und beim Grundbuch eingetragen ist, ist es zu spät.
Geschrieben von David Loidolt
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