Testamentsgestaltung für vermietete Immobilien: Besonderheiten

Stellen Sie sich vor, Ihre Eltern versterben und hinterlassen Ihnen eine Wohnung, die seit Jahren fest vermietet ist. Auf den ersten Blick klingt das nach einem segensreichen Erbe: regelmäßige Mieteinnahmen, ein wertvoller Vermögenswert. Doch in der Praxis wird diese Situation oft zum Albtraum. Warum? Weil Sie nicht nur das Haus erben, sondern auch die Mietverträge. Und weil Sie vielleicht nicht allein erben, sondern zusammen mit Geschwistern, die ganz andere Pläne haben als Sie.

Die Realität zeigt: Unklare Testamente sind der Hauptgrund für Streitigkeiten bei vermieteten Objekten. Laut einer Studie führen unklare Regelungen in 68 % der Fälle zu Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft. Ein solcher Rechtsstreit dauert im Schnitt fast anderthalb Jahre - Zeit, in der die Mieteinnahmen blockiert oder zweckentfremdet werden können. Wenn Sie also eine vermietete Immobilie besitzen oder erben wollen, reicht es nicht, einfach "meine Kinder erben alles" ins Testament zu schreiben. Sie brauchen eine Strategie, die Mieterrechte, steuerliche Vorteile und familiäre Harmonie unter einen Hut bringt.

Der automatische Übergang des Mietvertrags

Eines müssen Sie sofort verstehen: Der Tod des Vermieters beendet keinen Mietvertrag. Das deutsche Erbrecht, konkret geregelt in § 1922 BGB, sieht vor, dass mit dem Tod des Erblassers das gesamte Vermögen auf die Erben übergeht. Das nennt man Gesamtrechtsnachfolge. Für Ihren Mieter ändert sich also nichts am Vertrag. Die Miete bleibt gleich, die Kündigungsfristen bleiben bestehen, und Sie als neuer Vermieter übernehmen alle Pflichten. Dazu gehört insbesondere, die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu erhalten.

Das bedeutet für Sie: Sie erben keine freie Entscheidung, ob Sie die Wohnung selbst nutzen möchten. Zuerst stehen die Rechte des Mieters. Erst wenn dieser auszieht oder kündigt, haben Sie wieder volle Verfügungsgewalt. Wer hier plant, muss Geduld mitbringen oder frühzeitig klare Weichenstellungen im Testament treffen.

Strategien gegen den Streit in der Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen erben, bilden sie automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist gesetzlich angelegt, aber extrem instabil. Jeder kann jederzeit die Auflösung verlangen. Bei vermieteten Immobilien führt das oft zum Patt: Einer will verkaufen, der andere will die Mieteinnahmen behalten, der dritte möchte selbst einziehen. Ohne vorherige Regelung im Testament droht die sogenannte Teilungsversteigerung - meist der schlechteste Weg, da dabei oft deutlich unter Marktwert verkauft wird.

Um dies zu vermeiden, sollten Sie im Testament konkrete Anordnungen treffen. Hier sind drei bewährte Lösungswege, die Experten wie Prof. Dr. Thomas Römer von der Universität Heidelberg empfehlen:

• Die Entschädigungslösung: Ein Erbe erhält die Immobilie allein und zahlt die anderen Erben bar aus. Das erfordert natürlich Liquidität beim übernehmenden Erben.
• Die Vermietungslösung: Die Immobilie bleibt gemeinschaftliches Eigentum. Die Mieteinnahmen werden nach Abzug aller Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) prozentual verteilt. Das setzt aber voraus, dass die Erben gut kooperieren können.
• Die Verkaufslösung: Das Testament ordnet an, dass die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen ist. Der Erlös wird geteilt. Das schafft Klarheit, kostet aber ggf. Steuerlasten durch die Aufhebung der Abschreibungen.

Eine empirische Studie der Deutschen Gesellschaft für Erbrecht aus dem Jahr 2023 zeigt, dass knapp die Hälfte der Erbengemeinschaften die Vermietungslösung wählt. Aber Achtung: Diese Lösung funktioniert nur, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Erben intakt ist. Sonst streitet man sich um jede Reparaturrechnung.

Steuerliche Fallstricke und Vorteile

Geld spielt beim Erben immer eine Rolle, besonders bei Immobilien. Hier lohnt sich ein genauer Blick in die Steuerregeln, denn es gibt einen erheblichen Vorteil für vermietete Objekte. Das Finanzamt besteuert vermietete Immobilien in der Regel nur zu 90 % des Verkehrswerts. Pauschal werden also 10 % abgezogen. Dieser Rabatt gilt jedoch nur, wenn die Vermietung zum Zeitpunkt des Erbfalls aktiv ist und Einnahmen erzielt werden. Steht die Wohnung leer und wird erst nach dem Erbfall renoviert und neu vermietet, greift dieser Vorteil nicht mehr.

Diese Differenz kann bei einer teuren Stadtwohnung schnell mehrere tausend Euro ausmachen. Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Grundbucheintragung. Haben Ihre Eltern ein notarielles Testament errichtet, sparen Sie sich den Gang zum Notar für den Erbschein. Mit dem notariellen Testament und der Eröffnungsniederschrift können Sie direkt ins Grundbuchamt gehen. War es nur ein handschriftliches Testament, müssen Sie erst einen kostenpflichtigen Erbschein beantragen. Das kostet im Schnitt rund 285 Euro und verzögert die Handlungsfähigkeit um Wochen.

Das Nießbrauchsrecht als Gestaltungsinstrument

Manchmal möchte der Erblasser nicht nur regeln, wer Eigentümer wird, sondern auch, wer die Miete bekommt. Hier kommt das Nießbrauchsrecht ins Spiel. Gemäß § 1030 BGB kann der Eigentümer (Erbe) vom Nießbraucher (z. B. dem überlebenden Ehepartner) getrennt werden. Das heißt: Kind A erbt das Haus, aber Mutter B hat lebenslang das Recht, die Mieteinnahmen zu beziehen.

Dieses Modell wird in etwa 12 % der Testamente mit Immobilienvermächtnissen genutzt. Es bietet enorme Flexibilität. Der Ehepartner ist finanziell abgesichert, während die Kinder bereits Eigentümer werden und so die Steuerfreibeträge mehrfach nutzen können (einmal für den Nießbrauch, einmal für das Eigentum). Allerdings müssen Sie beachten: Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht einfach verkaufen oder grundlegend ändern, ohne die Zustimmung des Eigentümers. Aktuelle Reformüberlegungen des Justizministeriums sollen klären, ob der Nießbraucher Modernisierungen anordnen darf - ein Thema, das Gerichte derzeit noch uneinheitlich entscheiden.

Praxis-Tipp: Eigenbedarf richtig planen

Viele Erben träumen davon, die geerbte Wohnung selbst zu beziehen. Doch Vorsicht: Eigenbedarfskündigung ist nicht trivial. Sie müssen einen echten, nachvollziehbaren Bedarf haben. "Ich will dort wohnen" reicht oft nicht aus, wenn der Mieter seit 20 Jahren dort lebt. Gerichte prüfen genau. Das Landgericht Berlin hat beispielsweise im Juli 2023 einen Erben zu Schadensersatz von 18.500 Euro verurteilt, weil der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Wenn Sie also planen, die Immobilie selbst zu nutzen, sollten Sie im Testament idealerweise schon die Kündigungsfristen und eventuelle Härtefallregelungen berücksichtigen. Oder besser noch: Sprechen Sie mit dem Mieter, bevor der Erbfall eintritt. Eine einvernehmliche Lösung spart allen Beteiligten Nerven und Geld.

Kosten der professionellen Beratung

Was kostet es, das alles richtig zu machen? Ein einfaches privatschriftliches Testament ist kostenlos, birgt aber hohe Risiken. Ein notariell beurkundetes Testament mit speziellen Klauseln für vermietete Immobilien kostet im Schnitt 385 Euro. Wenn komplexe Konstruktionen wie Nießbrauch oder Testamentsvollstreckung hinzukommen, können schnell bis zu 1.200 Euro fällig werden. Angesichts der potenziellen Streitkosten von mehreren Tausend Euro und der Steuerersparnis ist das eine lohnende Investition. Fachanwälte für Erbrecht berichten von einer steigenden Nachfrage nach solchen spezialisierten Gestaltungen, gerade wegen der komplexen Mietrechtslage.

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