Stellen Sie sich vor: Sie bauen Ihr Traumhaus. Sie haben den Grundriss, die Farben, die Fenster - alles klar. Doch dann kommt der Moment, in dem Sie sich fragen: Wer macht was? Sollten Sie jeden Handwerker einzeln engagieren? Oder vertrauen Sie alles einem Generalunternehmer an? Diese Entscheidung bestimmt, ob Ihr Bau stressfrei läuft - oder in Chaos endet.
Was ist Einzelvergabe - und wann macht sie Sinn?
Bei der Einzelvergabe holen Sie jedes Gewerk einzeln über einen eigenen Vertrag. Der Dachdecker, der Elektriker, der Fliesenleger, der Heizungsinstallateur - jeder arbeitet direkt mit Ihnen. Sie entscheiden, wer was macht, und zahlen jeden einzeln. Das klingt nach mehr Kontrolle - und das ist es auch. Sie sehen genau, wofür Ihr Geld ausgegeben wird. Keine versteckten Aufschläge. Keine unsichtbaren Margen. Laut einer Studie des Instituts für Baubetriebswirtschaft an der TU München (2022) sparen Bauherren bei Einzelvergabe im Durchschnitt 12,7 % gegenüber Generalunternehmer-Modellen. Das ist kein kleiner Betrag - bei einem 300.000-Euro-Projekt sind das fast 38.000 Euro. Und das ist der Hauptgrund, warum 78 % der Bauherren bei Projekten unter 250.000 Euro diese Methode wählen. Aber es hat einen Haken: Sie müssen alles organisieren. Sie müssen die Termine abstimmen, die Lieferzeiten koordinieren, zwischen den Gewerken vermitteln, wenn der Fliesenleger auf den Elektriker wartet. Ein mittelgroßer Umbau mit acht Gewerken verlangt durchschnittlich 14,3 Stunden pro Woche an Koordinationsarbeit. Das ist fast ein halber Arbeitstag. Und wenn jemand krank ist, oder ein Material nicht kommt - dann sind Sie dran. Kein Generalunternehmer, der das löst. Sie. Die Einzelvergabe ist ideal, wenn Sie:- Zeit und Nerven haben, sich intensiv einzubringen
- spezielle Anforderungen haben (z. B. historische Sanierung, Holzbau, Passivhaus-Standard)
- genau wissen, welcher Handwerker was kann - und Sie vertrauen
- keine Angst vor Papierkram haben: 230 Belege pro Baustelle sind keine Seltenheit
Was ist ein Generalunternehmer - und warum wird er immer beliebter?
Ein Generalunternehmer (GU) ist ein einziger Ansprechpartner, der alles übernimmt: Planung, Ausschreibung, Koordination, Ausführung - und die Haftung. Er verhandelt mit den Handwerkern, bezahlt sie, organisiert die Termine, und Sie zahlen nur ihm. Ein Vertrag. Eine Rechnung. Ein Ansprechpartner. Das reduziert Ihren Aufwand drastisch. Laut Roewaplan Whitepaper (2023) sinkt die Kommunikationslast um 67 %. Statt 12 Verträgen haben Sie nur noch einen. Die Baustelle wird ruhiger. Sie brauchen nur noch 3,2 Stunden pro Woche für die Abstimmung - statt 14,3. Und wenn etwas schiefgeht? Der Generalunternehmer ist verantwortlich. Nicht Sie. Nicht der Elektriker. Nicht der Dachdecker. Er. Das ist der Grund, warum 62 % der größeren Wohnbauprojekte (über 500.000 Euro) heute mit Generalunternehmer vergeben werden. Besonders in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin, wo Handwerker knapp sind (Auslastung über 90 %), haben GUs Zugang zu Kapazitäten, die Sie als Einzelner nicht haben. Sie rufen an - er hat einen Ersatz, einen Eiltermin, einen Ersatzhandwerker. Aber es hat auch einen Preis. Generalunternehmer verlangen eine Marge - typisch zwischen 10 und 15 %. Das bedeutet: Ihre Gesamtkosten steigen um durchschnittlich 8,3 %. Bei einem 600.000-Euro-Projekt sind das 50.000 Euro mehr. Und Sie haben weniger Kontrolle. Sie sehen nicht, wie viel der Elektriker wirklich kriegt. Sie können nicht einfach den günstigeren Anbieter nehmen. Sie vertrauen auf seine Auswahl. Und wenn er einen billigen Handwerker nimmt, der schlecht arbeitet? Dann leiden Sie unter der Qualität. Der Generalunternehmer ist ideal, wenn Sie:- wenig Zeit haben, um sich um die Baustelle zu kümmern
- eine komplexe Baustelle haben (z. B. mehrere Stockwerke, Dachterrasse, Badezimmer mit Heizungsrohren unter Fußboden)
- im aktuellen Handwerkerengpass bauen (Auslastung >85 %)
- lieber eine klare Verantwortung haben als viele Verträge
Die große Frage: Wer hat mehr Kontrolle - und wer hat mehr Risiko?
Einzelvergabe gibt Ihnen Kontrolle - aber auch Risiko. Wenn der Dachdecker zu spät kommt, und der Fliesenleger nicht loslegen kann, weil der Estrich noch nicht trocken ist - dann sind Sie dran. Sie müssen die Verzögerung lösen. Und wenn der Elektriker einen Fehler macht, und der Installateur den Kabelkanal beschädigt - dann müssen Sie zwischen beiden vermitteln. Die meisten Bauherren, die Einzelvergabe nutzen, berichten von unerwarteten Koordinationsproblemen. 68 % sagen das laut einer Umfrage von Creditsun.de. Generalunternehmer nehmen das Risiko auf sich - aber Sie zahlen dafür. Und wenn der GU schlecht plant? Dann kann es passieren, dass alle Gewerke auf einmal auf der Baustelle stehen - und nichts mehr funktioniert. Oder er verspricht Ihnen eine Fertigstellung in 12 Monaten - und es dauert 16. Weil er zu viele Projekte gleichzeitig hat. Oder weil er nicht genug Handwerker hat. Dann sind Sie aufgeschmissen. Kein Vertrag, der Sie vor solchen Fehlern schützt. Ein weiterer Punkt: Änderungen. Wenn Sie während der Bauzeit etwas ändern wollen - ein Fenster anders, eine Wand dicker, eine Heizung umstellen - dann ist das bei Einzelvergabe relativ einfach. Sie reden mit dem Handwerker, und der macht es. Bei Generalunternehmer wird es teuer. Weil jede Änderung einen Nachtrag erfordert. Und die Preise dafür liegen im Schnitt bei 18,5 % Aufschlag. Einmal geändert - und schon sind die Ersparnisse weg.
Was sagt die Praxis - echte Bauherren berichten
Im Hausbau-Forum.de diskutieren tausende Bauherren genau diese Frage. Ein Nutzer namens „Bauherr_2023“ schreibt: „Ich habe 8 Gewerke selbst koordiniert. Habe 17 % gespart. Aber ich habe 20 Stunden pro Woche dafür gebraucht. Kein Urlaub, kein Wochenende. Ich war die Bauleitung.“ Ein anderer, „GU_Fan“, sagt: „Mit Generalunternehmer hatte ich 12 % höhere Kosten. Aber nur 2 Stunden pro Woche Aufwand. Und die Baustelle war 3 Wochen früher fertig. Ich habe meine Ruhe gehabt. Das war es wert.“ Beide haben recht. Beide haben Erfahrungen gemacht, die nicht auf Zahlen basieren - sondern auf Leben. Einige Bauherren lieben die Kontrolle. Andere lieben die Ruhe. Keine der beiden Methoden ist „besser“. Sie ist nur besser für Ihre Situation.Was sagt die Statistik - und wie sieht der Markt heute aus?
Statista (April 2023) zeigt: Bei Projekten unter 250.000 Euro ist die Einzelvergabe mit 78 % klar vorne. Bei Projekten über 500.000 Euro dominiert der Generalunternehmer mit 62 %. Und das ist kein Zufall. Je größer das Projekt, desto komplexer die Koordination. Je komplexer, desto mehr lohnt es sich, das Risiko abzugeben. Der Handwerkerengpass hat das noch verstärkt. Laut ifo Institut (Mai 2023) ist die Auslastung von Handwerksbetrieben in den Großstädten bei 92 %. Das bedeutet: Wenn Sie als Einzelner einen Dachdecker brauchen, der in 4 Wochen loslegen kann - haben Sie Glück. Ein Generalunternehmer hat eine Warteliste von 15 Handwerkern. Er kann Ihnen einen Termin geben. Sie nicht. Die Bauwirtschaft prognostiziert bis 2025 einen weiteren Anstieg der GU-Vergaben um 4,3 % pro Jahr. Die Einzelvergabe bleibt stabil - aber nur bei kleineren Projekten. Die großen Bauträger, die Immobilienentwickler - die arbeiten fast nur noch mit Generalunternehmern.
Was ist der beste Weg - und wie entscheiden Sie sich?
Es gibt keine perfekte Lösung. Aber es gibt eine kluge Entscheidung. Hier sind drei Fragen, die Ihnen helfen:- Wie viel Zeit haben Sie? Wenn Sie Vollzeit arbeiten, Kinder haben, oder einfach keine Lust auf Baustellen-Koordinierung haben - dann wählen Sie den Generalunternehmer. Die 8,3 % Mehrkosten sind der Preis für Ihre Ruhe.
- Wie komplex ist Ihr Projekt? Wenn Sie ein Einfamilienhaus mit Standardausstattung bauen - Einzelvergabe ist machbar. Wenn Sie eine Sanierung mit Holzständerbau, Wärmepumpe, Fußbodenheizung und Dachterrasse planen - dann brauchen Sie einen Generalunternehmer, der die Schnittstellen kennt.
- Wie wichtig ist Qualität bei speziellen Gewerken? Wenn Sie ein Passivhaus bauen, oder eine historische Fassade sanieren - dann brauchen Sie Spezialisten. Ein Generalunternehmer ist oft ein Generalist. Er wählt, was er kennt. Und das ist nicht immer das Beste. In solchen Fällen lohnt sich die Einzelvergabe - vorausgesetzt, Sie kennen die richtigen Handwerker.
Hybride Lösung - der neue Trend
Die meisten Experten sagen heute: Die Zukunft liegt nicht in „entweder oder“, sondern in „sowohl als auch“. Eine hybride Vergabe. Das heißt: Sie vergeben die Hauptgewerke - Fundament, Rohbau, Dach, Außenanlagen - an einen Generalunternehmer. Aber für die Spezialisten - wie Fenster, Heizung, Sanitär, Elektro - holen Sie eigene Angebote ein. Sie wählen die besten Handwerker, zahlen sie direkt, aber der GU koordiniert die Termine. Diese Methode nutzen bereits 28 % der mittelgroßen Bauunternehmen, wie die Bauwirtschaftszeitung (April 2023) berichtet. Sie spart Kosten, behält Qualität und reduziert den Koordinationsaufwand. Und sie ist die beste Lösung, wenn Sie nicht alles selbst machen wollen - aber auch nicht alles an einen Generalunternehmer verlieren wollen.Was Sie jetzt tun sollten
1. Rechnen Sie die Zahlen durch: Wie viel Zeit können Sie wirklich investieren? Wie viel Geld haben Sie? Wie groß ist Ihr Projekt?Es ist nicht die billigste Lösung, die am Ende am meisten zählt. Es ist die Lösung, die Ihnen am Ende Ruhe gibt. Und das ist mehr wert als jede Einsparung.
Ist die Einzelvergabe immer günstiger als der Generalunternehmer?
Nicht immer. Bei kleinen Projekten unter 250.000 Euro sparen Sie durch Einzelvergabe durchschnittlich 12,7 %. Aber bei größeren Projekten über 500.000 Euro steigen die Koordinationskosten und der Zeitaufwand so stark an, dass die 8,3 % Mehrkosten des Generalunternehmers oft günstiger sind - wenn man Zeit und Stress mit einrechnet. Die Einsparung ist real, aber nicht immer wertvoll.
Was passiert, wenn ein Handwerker bei Einzelvergabe abspringt?
Dann sind Sie verantwortlich. Sie müssen einen Ersatz finden, neu ausschreiben, neue Termine vereinbaren. Das kann Wochen dauern - besonders in Zeiten von Handwerkerengpässen. Ein Generalunternehmer hat eine Warteliste. Er kann innerhalb von Tagen einen Ersatz bereitstellen. Das ist ein entscheidender Vorteil, wenn der Zeitplan knapp ist.
Kann ich beim Generalunternehmer noch selbst Handwerker auswählen?
Das hängt vom Vertrag ab. Einige GU bieten an, dass Sie bestimmte Gewerke vorschlagen dürfen - z. B. Ihre Lieblingsfensterfirma oder Ihren bekannten Elektriker. Aber Sie haben kein Recht darauf. Der GU entscheidet, wer arbeitet. Und er wählt oft aus seiner eigenen Liste - nicht aus Ihrer. Wenn Sie Kontrolle wollen, müssen Sie das im Vertrag festhalten - und meistens zahlen Sie dafür extra.
Warum sind Generalunternehmer teurer?
Weil sie eine Marge einrechnen - typisch 10 bis 15 %. Das ist ihr Gewinn für die Koordination, die Haftung, die Risikotragung und die Kapazitätsplanung. Sie bezahlen nicht nur die Handwerker, sondern auch die Verwaltung, die Planung, die Kommunikation. Das ist kein Betrug - das ist ein Dienstleistungspreis. Aber er ist sichtbar - und er ist hoch.
Sollte ich einen Bauleiter engagieren, wenn ich Einzelvergabe mache?
Ja, wenn Sie nicht selbst Zeit haben. Ein guter Bauleiter übernimmt die Koordination, die Termine, die Abstimmung mit den Gewerken - und kostet zwischen 3.000 und 8.000 Euro, je nach Projektgröße. Das ist viel weniger als die 8,3 % Mehrkosten eines Generalunternehmers - und gibt Ihnen trotzdem Kontrolle. Viele Bauherren nutzen genau diese Kombination: Einzelvergabe mit Bauleiter - als Mittelweg zwischen Kontrolle und Entlastung.
Was ist der größte Fehler bei der Vergabe?
Der größte Fehler ist, sich nur auf den Preis zu konzentrieren. Ein günstiger Generalunternehmer kann schlechte Handwerker beauftragen. Ein billiger Handwerker bei Einzelvergabe kann Fehler machen, die später tausende Euro kosten. Der beste Preis ist nicht der niedrigste - sondern der, der am Ende zu einem fehlerfreien, termingerechten und stressfreien Bau führt.
Geschrieben von David Loidolt
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