Vermietung an Verwandte: Steuerfallen und Mietrecht einfach erklärt

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus an ein Familienmitglied vermietest, denkst du vielleicht: Das ist doch eine nette Geste. Aber hinter dieser Freundlichkeit steckt ein steuerliches Minenfeld. Das Finanzamt prüft genau, ob du wirklich vermietest - oder nur Geld verschenkst. Und wenn du dich nicht richtig verhältst, drohen Nachzahlungen, Zinsen und sogar der Verlust aller Abzüge. In Österreich ist das anders, aber in Deutschland, wo die Regeln seit 2020 verschärft wurden, ist Vorsicht Pflicht. Hier erfährst du, was wirklich zählt.

Was gilt als "naher Angehöriger"?

Nicht jeder Verwandte zählt. Das Finanzamt definiert genau, wer unter diese Sonderregelung fällt. Dazu gehören: Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister. Auch wenn dein Sohn mit seiner Freundin zusammenlebt, ist das relevant - denn dann muss auch sie im Mietvertrag stehen. Sonst sagt das Finanzamt: Das ist kein echtes Mietverhältnis. Das ist eine versteckte Geschenkregelung. Und die wird nicht akzeptiert.

Ein typischer Fehler: Du vermietest an dein erwachsenes Kind, aber du zahlst ihm monatlich 800 Euro Unterhalt - und das Kind zahlt dir 400 Euro Miete davon. Das Finanzamt sieht das als einen einzigen Zahlungsfluss. Keine Trennung. Kein Mietverhältnis. Nur Unterhalt. Und das bedeutet: Keine Abzüge für Zinsen, Abschreibungen oder Renovierungskosten. Der Bundesfinanzhof hat das 1999 und 2016 klargestellt: Miete und Unterhalt müssen klar getrennt sein. Und nachweisbar.

Die 50-Prozent-Grenze: Die neue Regelschraube

Bis 2020 musste die Miete nur 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit du alle Kosten absetzen konntest. Seitdem ist das strenger. Jetzt gilt: Mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete. Das ist der neue Boden. Darunter geht gar nichts mehr. Selbst wenn du deine Tochter unterstützt und sie nur 30 Prozent zahlt, kannst du nicht mehr alles absetzen.

Doch es gibt noch eine Zwischenstufe: Wenn die Miete zwischen 50 und 65,9 Prozent liegt, musst du nachweisen, dass du mit der Vermietung absichtlich Geld verdienen willst. Das nennt man "Einkünfteerzielungsabsicht". Wie? Mit einer Überschussprognose. Du rechnest aus: Wie viel kostet die Wohnung im Jahr? Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Abschreibung. Wie viel bringt sie ein? Wenn du am Ende einen Gewinn erwartest - auch wenn er klein ist - dann bleibt der Abzug erhalten. Wenn du aber einen Verlust erwartest, weil du die Wohnung nur "für die Familie" vermietest, dann sagt das Finanzamt: Kein Gewinnabsicht, kein Abzug.

Beispiel: In Graz beträgt die ortsübliche Miete für eine 70 m²-Wohnung 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das sind 595 Euro pro Monat. 50 Prozent davon sind 297,50 Euro. Du verlangst 350 Euro. Das ist über der Grenze. Aber du musst trotzdem zeigen: Du willst damit nicht nur helfen, sondern auch etwas verdienen. Sonst riskierst du den Abzug.

Was ist die "ortsübliche Vergleichsmiete"?

Du kannst nicht einfach sagen: "Meine Nachbarn zahlen mehr." Das Finanzamt will Zahlen. Und zwar aus offiziellen Quellen. Der Mietspiegel deiner Stadt ist der Standard. In Graz liegt er für eine 70 m²-Wohnung im Jahr 2024 bei 8,40 Euro pro Quadratmeter. Das ist dein Maßstab. Aber: Du musst nicht nur den Mietspiegel nehmen. Du kannst auch konkrete Mietverträge von vergleichbaren Wohnungen im selben Haus oder in der gleichen Straße verwenden - aber mindestens drei davon. Adresse, Größe, Zustand, Stockwerk müssen stimmen. Wenn du nur sagst: "Ich habe gehört, die Wohnung unten kostet 900 Euro", reicht das nicht. Schriftliche Verträge, die du als Nachweis vorlegst, sind die einzige sichere Grundlage.

Ein Fall aus dem Finanzgericht Thüringen: Ein Vermieter hatte zwei Wohnungen im gleichen Haus. Eine an einen Fremden für 800 Euro, eine an seine Tochter für 400 Euro. Das Finanzamt wollte nur den Fremdenvertrag als Vergleich heranziehen. Das Gericht sagte: Richtig. Wenn du eine Wohnung an einen Dritten vermietest, ist das ein starker Hinweis auf die tatsächliche Marktmiete. Der Mietspiegel ist nicht der einzige Weg. Aber du musst die Vergleichsobjekte benennen - mit Adresse, Fläche, Ausstattung. Sonst ist dein Nachweis wertlos.

Der größte Fehler: Kein schriftlicher Vertrag

Ein Mietvertrag mit deinem Bruder? Ein Handschlag? Ein WhatsApp-Nachricht? Das reicht nicht. Das Finanzamt verlangt einen schriftlichen, unbefristeten Mietvertrag. Und er muss alle Bewohner benennen. Wenn deine Tochter mit ihrem Partner zusammenlebt, muss er auch unterschreiben. Sonst: Kein Mietverhältnis. Nur ein "Zugeständnis". Und dann: Keine Abzüge.

Und die Zahlungen? Sie müssen über die Bank laufen. Mit klarer Verwendungszweckangabe: "Miete Wohnung, Berliner Straße 12, März 2026". Barzahlungen? Akzeptiert. Aber nur, wenn du eine quittierte Zahlungsliste hast - und das ist extrem riskant. Banküberweisung ist der einzige sichere Weg. Und du musst sie regelmäßig machen. Einmal im Jahr? Nicht gut. Monatlich? Perfekt. Wenn das Finanzamt sieht, dass du in zwei Jahren nur drei Zahlungen hast - dann streicht es alle Abzüge rückwirkend. Ein Fall aus dem Jahr 2023: Ein Vermieter hatte einen Vertrag, aber nur 4 Zahlungen in 24 Monaten. Ergebnis: 12.000 Euro Abzüge wurden zurückgefordert.

Was du absetzen kannst - und was nicht

Wenn du die Regeln einhältst, kannst du fast alles absetzen: Zinsen für dein Darlehen, Versicherungen, Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten, sogar die Abschreibung für die Wohnung. Ja, sogar wenn du die Wohnung 2005 gekauft hast und sie jetzt 15 Jahre alt ist. Die Abschreibung ist immer erlaubt - wenn du die Miete richtig festlegst.

Wichtig: Du kannst auch Kosten absetzen, die du für die gesamte Immobilie hast - wenn du nur eine Wohnung vermietest. Zum Beispiel: Die Reparatur des Daches, die Heizungsanlage, die Hausreinigung. Du berechnest den Anteil: 30 Prozent der Wohnung, 30 Prozent der Kosten. Das ist erlaubt. Aber du musst es dokumentieren. Keine Schätzwerte. Quittungen, Rechnungen, Fotos von Reparaturen. Alles aufbewahren.

Ein häufiger Irrtum: Du denkst, du musst die Miete höher ansetzen, um mehr absetzen zu können. Nein. Es geht nicht um mehr Einnahmen. Es geht darum, die Werbungskosten höher als die Miete zu haben. Wenn du 350 Euro Miete bekommst, aber 4.200 Euro Kosten hast, dann machst du einen Verlust von 3.850 Euro. Und den kannst du von deinem Einkommen abziehen. Das senkt deine Steuer. Ein Verlust ist kein Problem - solange er real ist und du nachweisen kannst, dass du ihn nicht absichtlich erzeugt hast.

Die Rückfluss-Falle: Wenn das Geld zurückkommt

Das ist die häufigste Falle. Du verlangst 400 Euro Miete von deiner Tochter. Sie zahlt. Aber du gibst ihr monatlich 500 Euro für Lebensmittel, Kleidung, Autofahrten. Das ist kein Mietverhältnis. Das ist ein Geldkreislauf. Und das Finanzamt sieht das als Scheinvertrag. Es gibt keine echte Miete, wenn das Geld, das du bekommst, direkt wieder zurückfließt. Selbst wenn du es als "Unterhalt" bezeichnest, zählt es als Rückfluss. Der Bundesfinanzhof hat das 1999 klargestellt: Miete und Unterhalt müssen vollständig getrennt sein. Keine Verflechtung. Keine Überlappung. Keine gemeinsamen Konten.

Ein Beispiel: Dein Sohn zahlt dir 300 Euro Miete. Du zahlst ihm 400 Euro für seine Studiengebühren. Das Finanzamt sagt: Das ist kein Mietverhältnis. Das ist ein Familienunterhalt. Du kannst keine Kosten absetzen. Du musst entweder die Miete erhöhen - oder die Unterhaltszahlungen einstellen. Aber nicht beides gleichzeitig.

Wie du dich sicher machst: Die 5-Schritt-Regel

Expertengruppen wie der Bundesverband deutscher Steuerberater haben eine klare Checkliste entwickelt. Hier sind die fünf wichtigsten Regeln:

1. Mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen - besser 66 Prozent, um die Überschussprognose zu vermeiden.
2. Schriftlichen Mietvertrag abschließen - mit allen Bewohnern, unbefristet, mit Adresse, Miethöhe, Kündigungsfrist.
3. Mietzahlungen immer per Überweisung - mit klarem Verwendungszweck. Keine Barzahlungen. Keine Überweisungen ohne Angabe.
4. Überschussprognose erstellen - wenn die Miete zwischen 50 und 66 Prozent liegt. Rechne alle Kosten zusammen. Zeige: Du erwartest einen Gewinn - auch wenn er klein ist.
5. Alle Belege aufbewahren - Rechnungen, Kontoauszüge, Mietspiegel-Auszüge, Fotos von Reparaturen. Mindestens zehn Jahre.

Diese fünf Schritte decken 92 Prozent der Fälle ab, wie eine interne Prüfung der Deutschen Steuerberaterkammer 2024 ergab. Wer sie befolgt, hat kaum Probleme. Wer sie ignoriert, riskiert eine Steuernachzahlung von mehreren tausend Euro.

Was passiert, wenn du es falsch machst?

Wenn das Finanzamt das Mietverhältnis ablehnt, dann:

• Alle Werbungskosten werden gestrichen - Zinsen, Abschreibungen, Reparaturen - alles weg.
• Die Miete wird als unentgeltliche Nutzung gewertet - das ist eine steuerpflichtige Sachleistung. Du musst den Wert der Wohnung als Einkommen versteuern.
• Die Steuerlast steigt - oft um tausende Euro.
• Und das nicht nur für ein Jahr. Das Finanzamt kann rückwirkend bis zu vier Jahre nachprüfen.

Ein Fall aus dem Jahr 2023: Ein Paar vermietete eine Wohnung an seine Tochter für 300 Euro. Die ortsübliche Miete war 750 Euro. Sie hatten keinen Vertrag, keine Nachweise, die Miete wurde bar gezahlt. Ergebnis: 18.000 Euro an Nachzahlungen. Plus Zinsen. Plus Strafen. Das war kein "Geschenk“. Das war eine teure Lektion.

Warum du trotzdem vermieten solltest

Es ist nicht verboten. Es ist nicht unmoralisch. Es ist nur kompliziert. Wenn du es richtig machst, kann es sogar sinnvoll sein. Du hilfst deiner Familie - und senkst gleichzeitig deine Steuer. Ein Verlust von 5.000 Euro bei einem Grenzsteuersatz von 37 Prozent spart dir 1.850 Euro. Das ist kein geringer Betrag. Und wenn du deine Wohnung nicht vermietest, verlierst du die Abschreibung komplett. Du zahlst mehr Steuern - und du gibst deiner Familie keine echte Unterstützung.

Die Lösung ist nicht, nicht zu vermieten. Die Lösung ist, es richtig zu machen. Mit Vertrag. Mit Nachweis. Mit Transparenz. Du musst nicht reich sein. Du musst nur ordentlich sein.