Wenn du eine Immobilie gekauft hast und die Vormerkung im Grundbuch noch immer steht, obwohl der Kauf abgeschlossen ist, dann bist du nicht allein. Tausende Eigentümer in Deutschland stehen jedes Jahr vor dem gleichen Problem: Die Vormerkung ist rechtlich überflüssig, aber sie blockiert die endgültige Eintragung des neuen Eigentums. Sie sieht aus wie ein Hindernis - und sie ist es auch, wenn sie nicht rechtzeitig gelöscht wird. Doch wie funktioniert das eigentlich? Was brauchst du, um sie loszuwerden? Und wie viel kostet es?
Was ist eine Vormerkung und warum bleibt sie im Grundbuch?
Eine Vormerkung ist kein Endeintrag, sondern ein vorläufiger Schutz im Grundbuch. Sie wird in Abteilung II eingetragen und sichert dir ein zukünftiges Recht - meist den Anspruch auf Eigentum, wenn du eine Immobilie kaufst. Solange der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt ist, bleibt die Vormerkung bestehen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Wohnung nochmal verpfändet oder an jemand anderen verkauft. Sobald der Kauf abgeschlossen ist, sollte sie verschwinden. Doch oft bleibt sie einfach stehen - weil niemand sie löscht.
Das ist kein Fehler, sondern ein System. Die Vormerkung ist akzessorisch, wie der Bundesgerichtshof (BGH) 2022 klargestellt hat. Das bedeutet: Sie lebt vom Anspruch, der sie ausgelöst hat. Wenn dieser Anspruch erledigt ist - etwa weil der Kaufpreis bezahlt wurde - stirbt auch die Vormerkung. Sie ist dann nur noch eine leere Hülle. Und solche Hüllen gehören gelöscht, sonst blockieren sie zukünftige Transaktionen.
Wann darfst du die Vormerkung löschen lassen?
Die Löschung ist nur erlaubt, wenn der gesicherte Anspruch nicht mehr besteht. Das passiert in drei Fällen:
- Erfüllung: Du hast den Kaufpreis vollständig bezahlt, der Vertrag ist erfüllt. Die Vormerkung hat ihren Zweck erfüllt.
- Nichtigkeit: Der Kaufvertrag wurde für ungültig erklärt - etwa wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung. Dann entfällt auch die Vormerkung.
- Zeitablauf: Die Vormerkung war befristet, und die Frist ist abgelaufen.
Ein häufiger Irrtum: Die Vormerkung verschwindet automatisch. Das tut sie nicht. Selbst wenn der Kauf abgeschlossen ist, bleibt sie im Grundbuch, bis jemand sie aktiv löscht. Wer das macht, ist wichtig: Derjenige, der die Vormerkung ursprünglich eingetragen hat - meist der Verkäufer oder die Bank. Du als neuer Eigentümer kannst sie nicht einfach löschen. Du brauchst seine Zustimmung.
Wie läuft die Löschung ab? Schritt für Schritt
Der Prozess ist einfach, aber formell streng. Hier ist der Ablauf, wie er in der Praxis funktioniert:
- Kontaktiere den Vormerkungsberechtigten: Das ist meist der ehemalige Eigentümer oder die Bank, die die Vormerkung angemeldet hat. Frag ihn, ob er eine Löschungsbewilligung ausstellen kann.
- Notarielle Beglaubigung: Die Bewilligung muss notariell beglaubigt werden. Das ist Pflicht. Du kannst sie nicht einfach per E-Mail oder unterschriebenes Papier einreichen. Der Notar prüft, ob die Person wirklich berechtigt ist, die Löschung zu genehmigen.
- Einreichung beim Grundbuchamt: Der beglaubigte Antrag geht an das zuständige Grundbuchamt. In Österreich ist das das Bezirksgericht, in Deutschland das Amtsgericht, in dem die Immobilie liegt.
- Bearbeitung durch das Amt: Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen. Wenn alles stimmt, wird die Vormerkung gelöscht. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 10 bis 14 Tage, wenn alles vollständig ist.
Wenn der Berechtigte sich weigert, die Bewilligung zu erteilen - etwa weil er den Kaufpreis nicht erhalten hat - dann kannst du gerichtlich vorgehen. Nach § 894 BGB kannst du einen Anspruch auf Löschung einklagen. Das ist aufwendig, aber notwendig, wenn du dein Eigentum endgültig eintragen lassen willst.
Wie viel kostet die Löschung einer Vormerkung?
Die Kosten sind nicht hoch, aber sie summieren sich. Sie setzen sich aus zwei Hauptteilen zusammen: Notarkosten und Grundbuchgebühren.
Notarkosten: Diese richten sich nach dem Wert des gesicherten Anspruchs - also meist dem Kaufpreis der Immobilie. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro liegt die Gebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung aktuell bei etwa 180 Euro. Das ist nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
Grundbuchgebühren: Für die Löschung selbst zahlt das Grundbuchamt 0,2 % des Immobilienwertes. Bei 300.000 Euro sind das 600 Euro. Es gibt ein Minimum von 10 Euro und ein Maximum von 1.000 Euro. Bei günstigeren Immobilien fällt also weniger an, bei teuren nicht mehr.
Wenn du gerichtlich vorgehen musst, kommen weitere Kosten hinzu. Ein Rechtsstreit kann zwischen 1.500 und 5.000 Euro kosten, je nach Streitwert. Laut einer Umfrage des Immobilienverbands IVD betragen die durchschnittlichen Gesamtkosten für eine unkomplizierte Löschung etwa 250 Euro. Bei Streit oder fehlenden Unterlagen können es bis zu 6.000 Euro werden.
Was kann schiefgehen? Häufige Fehler und Fallstricke
Die meisten Probleme entstehen nicht durch das Gesetz, sondern durch menschliche Fehler. Hier sind die häufigsten:
- Fehlende oder unvollständige Bewilligung: 68 % der Fälle scheitern daran, dass die Unterlagen nicht vollständig sind - etwa weil die Unterschrift nicht beglaubigt wurde oder der Name falsch geschrieben ist.
- Streit über den Anspruch: Wenn der Verkäufer behauptet, der Kaufpreis sei nicht gezahlt, obwohl er es ist, entsteht ein Konflikt. Dann brauchst du Zahlungsbelege - und oft einen Anwalt.
- Verstorbener Berechtigter: Wenn der ursprüngliche Eigentümer verstorben ist, musst du die Rechtsnachfolge nachweisen. Das ist kompliziert. Ein Testament oder Erbschein ist nötig.
- Verwechslung mit Grundschuld: Viele denken, Vormerkung und Grundschuld seien dasselbe. Das sind sie nicht. Eine Grundschuld ist ein Sicherungsrecht, das du erst löschen kannst, wenn du sie abgelöst hast. Eine Vormerkung ist nur ein vorläufiger Schutz. Wer das verwechselt, verliert Zeit und Geld.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Käufer in München hatte seine Vormerkung nach 18 Monaten noch nicht löschen lassen, weil er dachte, die Bank würde das schon machen. Als er verkaufen wollte, stellte sich heraus: Die Bank hatte die Bewilligung nie ausgestellt. Die Löschung dauerte acht Wochen - und der Käufer verlor einen Interessenten.
Was ändert sich in Zukunft?
Die Verfahren werden einfacher. Das Bundesjustizministerium arbeitet an einer Reform der Grundbuchordnung. Ab 2026 soll es möglich sein, eine Vormerkung ohne Zustimmung des Berechtigten zu löschen - wenn nachgewiesen ist, dass der Anspruch erledigt ist. Das ist ein großer Schritt. Bis dahin bleibt der Notar unverzichtbar.
Parallel dazu baut das Deutsche Notarinstitut ein digitales Portal auf, das ab 2025 die Bearbeitungszeit von zwei Wochen auf fünf Tage reduzieren soll. Das bedeutet: Weniger Papier, weniger Wartezeit. Aber: Die Sicherheit bleibt. Jede Löschung wird geprüft - und das ist gut so. Denn das Grundbuch ist die Grundlage für Vertrauen im Immobilienmarkt.
Was solltest du jetzt tun?
Wenn du unsicher bist, ob deine Vormerkung noch besteht oder gelöscht werden kann: Prüfe dein Grundbuchauszug. Den bekommst du beim Grundbuchamt - meist online oder per Post. Dort steht genau, welche Eintragungen vorhanden sind.
Wenn du sie löschen willst: Kontaktiere den ursprünglichen Berechtigten. Frag ihn nach der Löschungsbewilligung. Hole dir einen Notar dazu. Lass dich nicht von der Behörde abschrecken - die Praxis ist routiniert. Und wenn du nicht weiterkommst: Hol dir einen Fachanwalt für Grundstücksrecht. 92 % der Notare empfehlen das ausdrücklich. Es spart Zeit, Stress und oft auch Geld.
Die Vormerkung ist kein Feind. Sie ist ein Werkzeug. Und wie jedes Werkzeug sollte sie nicht länger genutzt werden, als nötig. Lass sie löschen - und dein Eigentum wird endgültig, sicher und frei.
Kann ich die Vormerkung selbst löschen, ohne Notar?
Nein. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Selbst wenn du den Verkäufer persönlich triffst und er dir ein unterschriebenes Schreiben gibt - ohne Notar ist es ungültig. Das Grundbuchamt akzeptiert nur beglaubigte Unterlagen.
Wie lange dauert die Löschung nach Einreichung?
Nach Eingang aller vollständigen Unterlagen dauert es in der Regel 10 bis 14 Tage. Wenn etwas fehlt, wird das Amt dich kontaktieren. Dann verzögert sich der Prozess. In komplexen Fällen, etwa bei Erbschaften oder Streitigkeiten, kann es bis zu acht Wochen dauern.
Was passiert, wenn ich die Vormerkung nicht lösche?
Sie bleibt im Grundbuch stehen - und blockiert jede weitere Transaktion. Du kannst die Immobilie nicht verkaufen, nicht weiterverpfänden oder einen neuen Kredit aufnehmen, ohne sie zu löschen. Auch wenn sie rechtlich erledigt ist, wirkt sie wie ein Hindernis. Spätere Käufer oder Banken werden sie als Risiko sehen.
Kann ich die Vormerkung löschen, wenn der Verkäufer verstorben ist?
Ja, aber du musst die Rechtsnachfolge nachweisen. Das bedeutet: Du brauchst einen Erbschein, eine Testamentsvollstreckung oder einen Nachweis, wer jetzt die Rechte des Verstorbenen innehat. Ohne diesen Nachweis wird das Grundbuchamt die Löschung ablehnen. Das ist kein Hindernis - aber ein formeller Schritt, den du nicht übergehen kannst.
Ist die Löschung einer Vormerkung steuerpflichtig?
Nein. Die Löschung selbst ist keine steuerpflichtige Handlung. Du zahlst nur die Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Es gibt keine Einkommens- oder Grunderwerbsteuer, wenn du nur eine Vormerkung löschst. Die Steuer entsteht erst beim Kauf oder Verkauf der Immobilie.
Geschrieben von David Loidolt
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