Der deutsche Büromarkt 2025: Zwei Welten, eine Krise
Wer 2025 noch glaubt, der Büromarkt sei ein einheitlicher Markt, liegt falsch. Es gibt zwei Deutschland: Eines mit Premium-Büros in Frankfurt, München und Köln - wo Unternehmen um jeden Quadratmeter kämpfen - und ein anderes, das mit leeren Hallen und verwaisten Etagen kämpft. Die Leerstandsquote in den sieben größten Städten liegt bei 7,9 %, doch in Düsseldorf und Frankfurt sind es über 11 %. Gleichzeitig steigen die Mieten in Top-Lagen: In München zahlt man jetzt 60 € pro Quadratmeter und Monat - das ist mehr als in vielen europäischen Hauptstädten. Was ist los? Die Antwort liegt nicht in der Wirtschaftslage, sondern in der Art, wie wir arbeiten.
Homeoffice hat den Raumbedarf nicht abgeschafft - es hat ihn verändert
Es ist ein Mythos, dass Homeoffice Büros überflüssig macht. Tatsächlich brauchen Unternehmen heute weniger Fläche - aber dafür bessere Fläche. Die meisten Mitarbeiter kommen nicht mehr fünf Tage die Woche ins Büro. Sie kommen, wenn es wichtig ist: für Meetings, Kreativität, Teamarbeit. Deshalb verlangen sie nach Licht, Luft, Flexibilität und Technik. Alte, dunkle Büroräume aus den 90ern werden nicht mehr vermietet. Sie bleiben leer. In München sind 78 % aller Transaktionen innerhalb des Mittleren Rings passiert - also genau dort, wo moderne Gebäude stehen. In den Randlagen dagegen stehen 40 % der Flächen ungenutzt. Die Unternehmen zahlen nicht mehr für Quadratmeter - sie zahlen für Erfahrung. Wer kein Wi-Fi, keine Kaffeebar und keine Konferenzräume mit Smartboards hat, verliert talentierte Mitarbeiter.
Die großen Abschlüsse bestimmen den Markt - und nicht die Kleinen
Früher waren es kleine Unternehmen, die 200 bis 500 Quadratmeter mieteten. Heute sind es Konzerne mit 5.000 Quadratmetern und mehr, die den Markt bewegen. In den ersten neun Monaten 2025 stiegen diese Großabschlüsse um 14 % im Vergleich zum Vorjahr. Frankfurt ist dabei der Star: 17 solcher Verträge wurden dort abgeschlossen - genauso viele wie in Berlin und München zusammen. Warum? Weil dort Unternehmen wie Deutsche Bank, Allianz oder BMW ihre Zentralen neu strukturieren. Sie brauchen nicht mehr 20 kleine Standorte, sondern ein einziges, modernes Headquarter mit Meeting-Zonen, Ruheräumen und Fitness-Flächen. Diese Flächen sind teuer, aber sie sind effizient. Und sie sind nur in Premium-Lagen verfügbar. Die kleinen Mieter, die früher die Grundlage des Büromarktes bildeten, werden jetzt oft von Coworking-Spaces oder flexiblen Mietmodellen abgeholt. Sie zahlen nicht mehr für ein festes Zimmer - sie zahlen für einen Tag im Büro, wenn sie ihn brauchen.
Umnutzung: Die große Hoffnung - und das große Problem
Was tun mit den 7,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche, die heute leer stehen? Die Lösung liegt in der Umnutzung: in Wohnungen, Kitas, Labore, Hotelzimmer, Gesundheitszentren. Doch hier stößt man auf eine harte Realität: Die Kosten sind zu hoch. Eine alte Bürohalle in einer Nebenlage umzubauen, kostet oft mehr, als man jemals durch Mieteinnahmen wieder hereinbekommt. Die Baukosten sind gestiegen, die Zinsen sind hoch, und die Nachfrage nach Wohnraum ist zwar da - aber nicht überall. In Leipzig, wo die Leerstandsquote nur 4,8 % beträgt, braucht man keine Umnutzung. In Düsseldorf, wo fast jeder fünfte Büroplatz leer ist, wäre sie nötig - aber wirtschaftlich nicht tragbar. Nur in wenigen Fällen funktioniert es: Die Stadt Köln hat das Neubauprojekt ROSSIO gekauft und wird es zu einem öffentlichen Dienstleistungszentrum umwandeln. Der Landschaftsverband Rheinland baut in Deutz ein neues Verwaltungsgebäude aus alten Büroflächen. Das sind Einzelfälle - keine Strategie. Der Markt braucht neue Regeln, neue Fördermodelle, neue Finanzierungswege. Sonst bleiben diese Flächen jahrelang leer - und verfallen.
Die regionalen Kluften werden tiefer
Frankfurt ist auf dem Weg zum deutschen Tech- und Finanzhub - mit steigenden Mieten, hohen Transaktionszahlen und einem Ansturm von Unternehmen, die sich neu positionieren. Stuttgart hingegen verliert 25 % seines Mietvolumens. Berlin und Düsseldorf kämpfen mit Überkapazitäten und sinkenden Nachfragen. Warum? Frankfurt hat eine starke Wirtschaft, viele junge Unternehmen und eine Infrastruktur, die auf Globalisierung ausgelegt ist. Stuttgart hingegen leidet unter der Transformation der Automobilindustrie. Die großen Konzerne ziehen ihre Zentralen ab, und kleine Firmen haben nicht die Mittel, um moderne Flächen zu mieten. In Hamburg und Köln ist die Lage gemischt - die Innenstädte laufen gut, die Außenbezirke stagnieren. Der Markt teilt sich nicht nur nach Qualität, sondern nach Region. Wer in einer mittelgroßen Stadt wohnt und dort eine Bürofläche sucht, hat heute mehr Auswahl als vor zehn Jahren - aber meist nur in schlechter Qualität. Wer in Frankfurt oder München arbeitet, hat kaum noch Auswahl - aber dafür erstklassige Bedingungen.
Eigennutzer: Die neue Kraft im Markt
Ein neuer Trend, der kaum in den Medien erwähnt wird: Unternehmen kaufen ihre eigenen Bürogebäude. Der Marktanteil der Eigennutzer ist 2025 auf 29 % gestiegen - das ist der höchste Wert seit zehn Jahren. Warum? Weil Mieten unsicher sind, Zinsen hoch sind, und langfristige Planung schwierig wird. Wenn ein Unternehmen sein eigenes Gebäude besitzt, kann es es umgestalten, ohne auf einen Vermieter angewiesen zu sein. Es kann Arbeitsplätze abschaffen, neue Räume bauen, Dachterrassen anlegen - alles, was zum modernen Arbeiten passt. Die Stadt Köln, der Landschaftsverband Rheinland, aber auch mittelständische Firmen aus dem Rhein-Main-Gebiet kaufen jetzt ihre Standorte. Das ist keine Spekulation - das ist eine Überlebensstrategie. Wer heute noch nur mietet, bleibt abhängig. Wer kauft, wird unabhängig. Und das wird in den nächsten Jahren noch wichtiger werden.
Was kommt als Nächstes? Die drei Szenarien für 2026
Der Büromarkt 2025 ist kein Markt mehr - er ist ein Labor. Hier wird ausprobiert, was funktioniert. Drei Szenarien sind wahrscheinlich:
- Die Premiumisierung: Nur die besten Gebäude überleben. Alle anderen werden entweder abgerissen, verfallen oder als Lager genutzt. Die Mieten steigen weiter - aber nur in den Top-Lagen.
- Die Hybrid-Revolution: Unternehmen geben Büros auf - und zahlen stattdessen für digitale Arbeitsplätze, Coworking-Tage und virtuelle Meetings. Die Flächennachfrage sinkt weiter - aber die Qualität der verbleibenden Flächen steigt.
- Die Umnutzungswelle: Die Politik greift ein. Es gibt Fördergelder für die Umwandlung von Büro in Wohnraum, Bildungseinrichtungen oder Gesundheitszentren. Erst dann beginnt der echte Wandel - aber er wird langsam sein.
Was sicher ist: Der alte Büromarkt ist tot. Wer noch denkt, man könne einfach mehr Fläche bauen, um den Bedarf zu decken, irrt. Die Zukunft gehört den klugen Nutzern - nicht den großen Bauträgern.
Was bedeutet das für Unternehmen und Mieter?
Wenn Sie ein Unternehmen sind: Überlegen Sie, ob Sie wirklich noch eine große Bürofläche brauchen. Testen Sie hybride Modelle. Nutzen Sie Coworking-Spaces für einzelne Mitarbeiter. Konzentrieren Sie sich auf eine zentrale, moderne Hauptniederlassung - und lassen Sie die Randlagen los. Wenn Sie Mieter sind: Verhandeln Sie nicht mehr nach Quadratmetern - verhandeln Sie nach Erfahrung. Fragt nach Licht, nach Lüftung, nach Kaffee, nach Meeting-Räumen. Und wenn Sie Immobilienbesitzer sind: Tun Sie etwas mit Ihren alten Gebäuden. Sonst verlieren Sie sie. Nicht durch Leerstand - sondern durch Wertverlust.
Was bleibt?
Der Büromarkt 2025 ist kein Markt mehr, der sich mit mehr Bauen lösen lässt. Er ist ein Spiegel unserer Arbeitswelt. Wir arbeiten nicht mehr an Schreibtischen, sondern in Netzwerken. Wir brauchen nicht mehr Räume - wir brauchen Orte. Orte, die verbinden. Orte, die inspirieren. Orte, die nicht nur funktionieren - sondern leben. Wer das versteht, findet die Zukunft. Wer nicht, bleibt mit leeren Büroräumen sitzen.
Geschrieben von David Loidolt
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