Was ist eine Erhaltungssatzung und warum betrifft sie dich als Immobilienbesitzer?
Wenn du eine Wohnung in Berlin, München oder Hamburg besitzt, könnte deine Immobilie bereits in einem Gebiet liegen, das unter Milieuschutz steht. Das klingt erst mal nach Schutz für Mieter - und das ist es auch. Aber für dich als Eigentümer bedeutet das: Du darfst nicht mehr einfach sanieren, umbauen oder umwandeln, wie du willst. Die Stadt sagt dir, was du tun darfst - und was nicht. Diese Regeln kommen nicht aus dem Nichts. Sie basieren auf dem Baugesetzbuch (BauGB) deutsches Bundesrecht, das die städtebauliche Planung regelt, insbesondere in den §§ 172-174. Seit 2023 gelten diese Regeln noch strenger, weil das Gesetz zur Stärkung des sozialen Wohnungsbaus die Handlungsspielräume der Kommunen erweitert hat.
Ein Milieuschutzgebiet ist kein Sanierungsgebiet. Es geht nicht darum, alte Häuser zu reparieren. Es geht darum, dass sich die Menschen in einem Viertel nicht verdrängen lassen. Wenn du in Prenzlauer Berg, Schöneberg oder dem Münchner Glockenbachviertel wohnst, dann lebst du in einem Gebiet, das bewusst nicht zur Gentrifizierung geöffnet werden soll. Das bedeutet: Neue, teure Wohnungen, die nur noch für Gutverdienende erschwinglich sind, dürfen nicht einfach entstehen. Und das wirkt sich direkt auf deine Pläne aus.
Was genau darfst du nicht mehr tun?
Die Regeln variieren von Stadt zu Stadt, aber die Grundlagen sind bundesweit gleich. In fast allen Milieuschutzgebieten brauchst du eine Genehmigung für:
- Die Zusammenlegung von zwei oder mehr Wohnungen zu einer größeren Einheit
- Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum)
- Den Abriss von Gebäuden oder Teilen davon
- Hochwertige Modernisierungen - also nicht nur neue Fenster, sondern auch Fußbodenheizung, hochwertige Bäder, Einbau von Aufzügen oder luxuriöse Ausstattung
Ein Beispiel aus Berlin: Das Verwaltungsgericht entschied im Februar 2023, dass der Einbau von Fußbodenheizung in einer Altbauwohnung genehmigungspflichtig ist, wenn der Mietpreis danach um mehr als 15 % steigt. Das ist kein Einzelfall. In München wurde 2022 ein Eigentümer gezwungen, eine teure Sanierung rückgängig zu machen, weil er ohne Genehmigung neue Küchen und Bäder eingebaut hatte - und die Miete damit zu stark anstieg. Die Stadt hat das Recht, solche Maßnahmen zu untersagen, wenn sie die soziale Struktur des Viertels gefährden.
Wie lange dauert eine Genehmigung - und warum ist das ein Problem?
Ein Antrag auf Genehmigung kann bis zu einem Jahr dauern. In Berlin braucht das Bezirksamt durchschnittlich 180 Tage, in Hamburg nur 90 - weil dort alles digital läuft. In München oder Köln kann es noch länger dauern, besonders wenn die Akten unvollständig sind. Viele Eigentümer unterschätzen das. Sie denken: „Ich mache nur ein bisschen was schön.“ Aber wenn du eine Wohnung zusammenlegst, um sie später zu verkaufen, oder eine neue Küche einbaust, um die Miete zu erhöhen, dann greift die Satzung.
Ein Immobilienbesitzer aus Prenzlauer Berg schrieb im Januar 2023 auf ImmobilienScout24: „Mein Antrag auf Zusammenlegung dauerte 9 Monate - statt der versprochenen 3.“ Das ist keine Ausnahme. Der Immobilienverband IVD hat 2022 eine Umfrage unter 350 Eigentümern in Berlin-Brandenburg durchgeführt: Die durchschnittliche Verzögerung durch Genehmigungsverfahren lag bei 4,7 Monaten. Das kostet Geld - und verhindert oft den Verkauf oder die Vermietung.
Was ist mit Modernisierungen? Kann ich überhaupt noch etwas tun?
Ja - aber nur, wenn du mit der Stadt sprichst, bevor du anfängst. Viele Kommunen bieten mittlerweile Beratung an. In Berlin hat das Bezirksamt Reinickendorf seit 2022 ein „Milieuschutz-Telefon“, das 85 Anfragen pro Woche bearbeitet. In Freiburg berichtet ein Eigentümer auf hausfrage.net: „Die Behörde half mir sogar dabei, Fördermittel für die energetische Sanierung zu finden.“
Das ist der entscheidende Unterschied: Du darfst nicht einfach machen, was du willst. Aber du darfst auch nicht alles nicht machen. Es geht um den richtigen Weg. Wenn du eine Fassade saniert, die Dämmung verbessert oder die Heizung erneuerst - das ist oft erlaubt. Aber nur, wenn du es anmeldest. Und wenn du nachweisen kannst, dass die Maßnahme nicht zur Mietsteigerung führt oder die soziale Mischung stört.
Warum gibt es das eigentlich - und ist es gerecht?
Der Milieuschutz wurde nicht erfunden, um Eigentümer zu ärgern. Er entstand, weil in vielen Stadtteilen die Mieten explodierten, Mieter verdrängt wurden und ganze Viertel nur noch für Reiche lebenswert wurden. In München sank die Umwandlungsquote von Miet- in Eigentumswohnungen von 12,3 % im Jahr 2010 auf nur noch 4,7 % im Jahr 2022 - in geschützten Gebieten. In nicht geschützten Gebieten stieg sie dagegen auf 14,2 %. Das ist kein Zufall. Das ist der Erfolg des Milieuschutzes.
82 % der Mieter in Berliner Schutzgebieten sagen laut einer Umfrage des Mieterbundes: „Das ist wichtig für die Erhaltung unserer Nachbarschaft.“ Und das ist genau das, was die Satzung will: Dass Kinder in der gleichen Schule bleiben, dass alte Leute nicht aus ihrem Viertel vertrieben werden, dass Kaffeehäuser, Bäcker und Kleingewerbe weiterhin überleben.
Aber es gibt auch Kritik. Prof. Dr. Klaus Brunnengräber von der TU Dortmund warnt: „Überzogene Anwendung senkt die Sanierungsquote und beeinträchtigt langfristig die Wohnqualität.“ Wenn niemand mehr sanieren darf, weil es zu teuer oder zu langwierig ist, dann verfallen die Häuser. Und das hilft niemandem. Deshalb ist es wichtig: Der Milieuschutz ist kein Endzustand. Er ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug muss es richtig eingesetzt werden.
Was passiert, wenn du gegen die Regeln verstößt?
Ein Eigentümer in Berlin baute 2021 drei Wohnungen zu einer großen Wohnung zusammen - ohne Genehmigung. Er verkaufte sie für 1,2 Millionen Euro. Die Stadt entdeckte es. Sie verlangte nicht nur eine Geldstrafe von 25.000 Euro, sondern auch den Rückbau. Der Eigentümer musste die Wände wieder einreißen, die Türen zurücksetzen - und verlor über 150.000 Euro. Das ist kein Einzelfall. Rechtsanwalt Dr. Markus Puls aus Berlin sagt: „Viele Eigentümer unterschätzen die Genehmigungsvorbehalte. Sie denken, sie können es durchsetzen. Am Ende zahlen sie doppelt.“
Die Folgen sind nicht nur finanziell. Du riskierst auch den Verkauf deiner Immobilie. Käufer, die einen Rechtsanwalt haben, prüfen vor dem Kauf, ob das Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Wenn nicht, dann ist das ein Verkaufshindernis. Und wenn du schon etwas unerlaubt gemacht hast, dann wird der Käufer dir einen Preisabschlag verlangen - oder den Kauf ganz abbrechen.
Wie findest du heraus, ob dein Haus betroffen ist?
Das ist der erste Schritt - und er ist einfach. Gehe auf die Website deiner Stadt. In München gibt es ein interaktives Kartenportal Online-Tool der Landeshauptstadt München, das alle Erhaltungssatzungsgebiete farbig darstellt. In Berlin findest du die Gebiete im Berliner Immobilienkataster Offizielle Datenbank der Stadt Berlin für Grundstücks- und Gebäudeinformationen. In Hamburg ist es das Stadtentwicklungsportal Digitales Portal der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Suche nach „Erhaltungssatzung“ oder „Milieuschutz“.
Wenn du dein Haus in einem geschützten Gebiet findest, dann lies die Satzung genau. Sie steht online. Sie sagt, was genehmigungspflichtig ist. Und sie sagt, wo du dich informieren kannst. In vielen Städten gibt es auch Info-Abende für Eigentümer. Gehe hin. Sprich mit der Behörde. Frag vorher - nicht danach.
Was ändert sich bis 2025?
Der Trend ist klar: Mehr Milieuschutz. Bis 2025 wird sich die Zahl der Schutzgebiete laut Institut der deutschen Wirtschaft um 35 % erhöhen. Berlin plant bis Ende 2023 vier neue Gebiete. Köln, Düsseldorf und Stuttgart überlegen ebenfalls. Die Stadtwerke und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bekommen mehr Macht - und in einigen Städten wie München hat die Stadt sogar ein Vorkaufsrecht Recht der Kommune, Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten vor anderen Käufern zu erwerben. Das bedeutet: Wenn du dein Haus verkaufen willst, kann die Stadt dich abkaufen - und dann entscheiden, wer da einzieht.
Das ist kein Angriff auf Eigentümer. Es ist eine Antwort auf eine Krise: Die Wohnraumknappheit, die steigenden Mieten, die Verdrängung von Menschen, die nicht mehr bezahlen können. Der Milieuschutz ist kein perfektes Instrument. Aber er ist das beste, was wir haben - um zu verhindern, dass unsere Städte nur noch für die Reichen da sind.
Was solltest du jetzt tun?
- Prüfe, ob dein Grundstück in einem Milieuschutzgebiet liegt - mit der offiziellen Karte deiner Stadt.
- Lies die lokale Erhaltungssatzung. Sie ist nicht kompliziert - aber sie ist bindend.
- Sprich mit der Stadt, bevor du einen Stein anrührst. Nutze das Beratungsangebot - es gibt es oft kostenlos.
- Wenn du sanieren willst: Plane langfristig. Die Genehmigung dauert Monate.
- Wenn du verkaufen willst: Informiere potenzielle Käufer frühzeitig. Kein seriöser Käufer will ein Problem.
Der Milieuschutz ist kein Feind. Er ist eine Grenze. Und Grenzen machen nicht alles schwerer - sie machen es fairer. Für Mieter. Für Nachbarn. Und auch für dich, wenn du langfristig den Wert deiner Immobilie erhalten willst - ohne sie zu ruinieren.
Ist der Milieuschutz in ganz Deutschland gleich?
Nein. Die rechtliche Grundlage ist bundesweit im BauGB geregelt, aber jede Stadt entscheidet selbst, wo und wie sie Milieuschutz anwendet. In Berlin gelten strengere Regeln für Zusammenlegungen, in München gibt es ein Vorkaufsrecht, in Hamburg wird digital schneller entschieden. Du musst die Satzung deiner Kommune lesen - nicht die von einer anderen Stadt.
Kann ich trotz Milieuschutz meine Wohnung modernisieren?
Ja, aber nur mit Genehmigung. Energetische Sanierungen wie neue Fenster, Dämmung oder Heizung sind meist erlaubt, wenn sie nicht zu einer starken Mietsteigerung führen. Hochwertige Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Luxus-Bäder oder Einbau von Aufzügen sind oft genehmigungspflichtig. Frag immer vorher bei der Stadt nach - nicht danach.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung sanieren lasse?
Du riskierst eine Geldstrafe, den Rückbau der Maßnahme und einen Verlust an Wert. Die Stadt kann dich zwingen, die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen - und das kostet oft mehr als die Sanierung selbst. Außerdem wird dein Haus schwerer verkaufbar, weil Käufer Angst vor Rechtsrisiken haben.
Warum gibt es ein Vorkaufsrecht der Stadt?
Das Vorkaufsrecht soll verhindern, dass Investoren in Schutzgebieten teure Wohnungen kaufen und vermieten - und so die Mieten treiben. Die Stadt kann das Grundstück kaufen und es dann an gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder Mieter mit geringem Einkommen weiterverkaufen. Es ist ein Mittel, um die soziale Mischung zu bewahren.
Ist Milieuschutz nur für Mietwohnungen?
Nein. Es betrifft alle Wohnungen im Gebiet - egal, ob sie vermietet oder selbst genutzt werden. Auch Eigentümer, die ihre Wohnung bewohnen, brauchen eine Genehmigung, wenn sie sie umbauen oder erweitern wollen. Der Schutz zielt auf die Struktur des Viertels - nicht auf den Eigentümerstatus.
Geschrieben von Jens Schreiber
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